שוק הדיור: מי, כמה, איפה

נושא הדיור נמצא בקדמת הבמה או לפחות ברקע הדברים מאז המחאה החברתית של 2011.  הבעיה הידועה היא שמחירי הדירות עלו באופן תלול מאז 2007 (על זה יש פוסט נפרד שעדכנתי עם נתונים חדשים).  אבל השאלה היא למה ומה עושים בנדון.  בגדול, כמו כל דבר בכלכלה, זה מצטמצם לביקוש והיצע.  בצד הביקוש יש את הבעיה של דירות שנקנות להשקעה כי הריבית כל כך נמוכה.  בצד ההיצע יש לממשלה אפשרויות שונות, והשאלה היא האם היא מנצלת אותן.

נתחיל מהנתון הבסיסי ביותר: התחלות בניה.  (הנתונים על סיום בניה די דומים, בהסטה של בערך שנתיים.)  ניתן לחלק את זה לפי יוזם הבניה: הממשלה או המגזר הפרטי.  שימו לב שבניה על ידי הממשלה זה לא אותו דבר כמו דיור ציבורי — רוב הבניה הממשלתית לא קשורה למאגר הזה.

אז עושה רושם שיש אולי עליה קטנה בהתחלות הבניה לאורך השנים, בעיקר על ידי הסקטור הפרטי, ומצד שני הרבה פלקטואציות חדות, בעיקר של הסקטור הציבורי.  השיא הגבוה והחד ביותר היה בתחילת שנות ה-90, בתגובה לגל העליה מרוסיה, כששרון היה שר השיכון.

אבל התמונה הזו מטעה, כי הצורך בדירות תלוי באופן מובהק בגודל האוכלוסיה, והאוכלוסיה גדלה כל הזמן.  אז הנה הגרף של סך כל הבניה מנורמל לפי האוכלוסיה, והפעם כולל התחלות וגם סיומים.  כיוון שוויתרתי על הסיווג לפי יוזם הבניה, יש נתונים שמתחילים יותר מוקדם:

כאן כבר רואים תמונה יותר ברורה.  לפני המהפך ב-1977 קצב הבניה היה בערך דירה וחצי לכל 100 תושבים כל שנה.  היה צריך לבנות מדינה ולספק מגורים.  חריגות כלפי מטה נרשמו כתוצאה ממיתונים קשים, שקרו בשנים 1967 ו-1976.  אחרי המהפך קצב הבניה האופייני ירד בשני שליש, ועמד רוב הזמן (ועומד גם כיום) על כחצי דירה לכל 100 תושבים כל שנה.  החריגות כלפי מעלה היו כאמור של שמיר/שרון לאחר העליה הרוסית, וכמה שנים אחרי זה בזמן ממשלת רבין.  בגדול נראה שהסקטור הפרטי בונה קצת פחות מקודם יחסית לגודל האוכלוסיה, והממשלה הרבה פחות מקודם, וביחד זה כנראה פחות מידי, והמחירים עולים (אם כי זה חלקית בגלל ספקולציות של משקיעים).

ולסיום, עוד פרט מעניין הוא התפרוסת של הדירות החדשות האלה.  הגרף הבא מראה את החלוקה של התחלות הבניה לפי מחוזות.

מעבר לצבעוניות, אפשר גם לראות כמה תופעות מעניינות:

• שרון זרק את כל הרוסים למחוז הדרום.
• איזור המרכז + תל-אביב הוא תמיד בערך חצי מכל שוק הדיור, אם כי בשנות ה-80 זה ירד לכ-40%.  אבל החלוקה הפנימית משתנה: בשנות ה-60 רוב הדירות נבנו בתל-אביב, ואילו מאז שנות ה-90 הרוב נבנות במחוז המרכז.  המעבר הזה משקף את הגידול העצום במטרופולין דן המקיף את תל-אביב ואת הרוויה בתל-אביב גופה.
• ירושלים זכתה לתנופת בניה משמעותית אחרי מלחמת ששת הימים ועד שנות ה-90, כשכל השכונות החדשות המקיפות את העיר נבנו לראשונה.
• כמות הדירות הנבנות ביו"ש די מרשים.  תנופות בניה היו בשלהי ממשלת בגין, בשלהי ממשלת שמיר, ובשלהי ממשלת נתניהו הראשונה.  ודווקא בתקופת ממשלת נתניהו השניה הבניה היחסית בשטחים היתה הנמוכה ביותר אי פעם.

מקורות

כל הנתונים האלה באים מהלמ"ס.  רובם מהטבלאות האינסופיות של פרסום 1506: הבינוי בישראל 2011.  מטבע הדברים הפרסום הזה לא כולל נתונים מהשנים האחרונות, אז השלמתי את החסר מהשנתון הסטטיסטי של 2014 טבלה 22.11.

מצאתי באינטרנט גם מסמך עם דיון מפורט בכל הסוגיות הקשורות למצוקת הדיור בישראל, ככל הנראה מאת עו"ד לירון מזרחי-פיליפסון.