ארכיון תג: דיור

חובות

המצב הרצוי הוא שרמת החיים תהייה גבוהה על בסיס ההכנסה מעבודה. אבל בהרבה מקרים אין מספיק כסף מתי שצריך אותו, ולכן לוקחים הלוואה. בזכות ההלוואה ניתן לרכוש את מה שרוצים עכשיו, ולשלם על זה (בתוספת ריבית) בהמשך. דוגמאות נפוצות הן לקיחת משכנתא לרכישת דירה, הלוואה לרכישת רכב, וגם האוברדראפט בחשבון הבנק.

הלוואות הן דבר טוב אם באמת קיימים האמצעים להחזיר אותן בהמשך, ובמיוחד אם הן נועדו לשפר את המצב וליצור אמצעים חדשים (למשל הלוואות למימון לימודים או הקמת עסק). מצד שני הלוואות יכולות להיות דבר בעייתי אם משתמשים בהן למותרות ואז אין איך להחזיר אותן. אם חלק גדול מהאוכלוסייה לוקח הלוואות שלא יוכל להחזיר מדובר בבועת אשראי. זה מסכן את היציבות של הבנקים שנתנו את ההלוואות, וכתוצאה את המשק כולו.

נתונים על החוב הממוצע של משקי הבית בישראל מאז תחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת מוצגים בגרף הבא. כפי שניתן לראות החוב עלה באופן תלול יחסית בשנות ה-90 ומאז 2008 לערך, והיה די קבוע בתחילת שנות האלפיים. הדגם הזה די דומה לדגם עליית מחירי הדירות. ואכן, אפשר גם לראות שהחלק בחוב שהשתנה הכי הרבה הוא חוב על הלוואות לרכישת דירות, בין אם אלה משכנתאות מבנקים מסחריים או הלוואות ממשלתיות (במגבלה שאין נתונים על משכנתאות מהשנים הראשונות בטווח המוצג).

households

דבר נוסף שאפשר לראות הוא שכמעט כל ההלוואות הממשלתיות הן לדיור, אבל באופן כללי בעשור האחרון הממשלה קיצצה באופן ניכר את ההלוואות שהיא נותנת. גם החובות על אשראי הם קטנים יחסית. הרוב המכריע של החובות הם על הלוואות מהבנקים.

מקורות

אתר בנק ישראל, נתונים סטטיסטיים על יתרות החוב במשק (בתוך הפעילות הפיננסית – שוק האשראי).  הנתונים שם הם על החוב הכולל של כל משקי הבית.  נרמלתי לפי מספר משקי הבית כל שנה מלוח 5.1 של השנתון הסטטיסטי לישראל (מכמה שנים).

מודעות פרסומת

היה תקציב?

מכל משרדי הממשלה שהסתכלתי על תקציבם עד כה, משרד השיכון הוא היחיד שהתקציב שלו יורד.  והוא גם המשרד שעבורו הכי חבל שנתוני התקציב הנגישים מתחילים רק ב-1992, בגלל הגידול המטאורי בבנייה ציבורית החל מ-1990 במסגרת המאמצים לספק דיור לגל העלייה הגדול מרוסיה.  בכל אופן, הנה מה שיש.

נתחיל בתקציב כולו.  הגרף הבא מראה את תקציב השיכון (משרד השיכון, בנייה ציבורית, מענקים והלוואות — ראו במקורות בסוף הפוסט) מנורמל לגודל האוכלוסייה.  הסיבה לנירמול היא שמדובר בשירות ישיר לציבור, אז סביר שהתקציב יגדל עם האוכלוסייה, ומה שמעניין הוא אם הוא גדל יותר או פחות מהאוכלוסייה.  אבל במקרה הזה מסתבר שזה לא ממש משנה — התקציב יורד באופן חד במונחים אבסולוטיים, ויורד באופן דומה גם יחסית  לגודל האוכלוסייה.  כל הערכים מתוקנים לאינפלציה, כלומר במחירים עכשוויים.

shikun-total-pop

הירידה הדרמטית ביותר חלה בתחילת הנתונים, בראשית שנות ה-90.  יש להניח שהסיבה היא סיום גל הבנייה הציבורית הענק שיזם שר השיכון דאז אריאל שרון בשנים 1990-1992 (וכאמור חבל מאוד שאין נתונים מכל התקופה הזו ומה שהיה לפניה — יש עדויות שבשיא תקציב השיכון היה גבוה מתקציב הביטחון).  עוד דבר מעניין הוא שבעצם היה גל בנייה גדול נוסף בשלהי ממשלת רבין.  אבל לא רואים את זה בתקציב, כך שגל הבנייה השני לא היה תלוי בתקציב ממשלתי, ואכן רובו היה בבנייה פרטית. [ראו פוסט קודם על היקף הבנייה לאורך השנים]

עוד דבר שאפשר לראות הוא שביצוע התקציב נמוך בכל השנים מההקצאה המקורית.

צורה אחרת להסתכל על אותם נתונים היא לפצל אותם לפי ממשלות, ולעקוב אחרי השינוי היחסי בתקופתה של כל ממשלה.  הנה מה שרואים עבור ביצוע התקציב בפועל, מנורמל לפי גודל האוכלוסייה ומתוקן לאינפלציה.  מעניין שאצל כולם חוץ מאולמרט הירידה החדה ביותר היא בשנה הראשונה.

shikun-total-gov

מעבר לסך הכל מעניין גם להסתכל על איך התקציב הזה מחולק בין הסעיפים העיקריים שלו.  כמו במשרדים אחרים בתקציב המדינה יש סעיף אחד למטה המשרד, ועוד סעיפים לפעולות שלו.  אני הסתכלתי גם על כמה תת-סעיפים כדי לקבל את הפירוט הבא (פרטים במקורות בסוף הפוסט).  הערכים כאן מתוקנים לאינפלציה אבל לא מנורמלים לגודל האוכלוסייה, כלומר זה התקציב כולו כפי שבוצע בפועל.

shikun-parts

התקציב של מטה המשרד קטן יחסית.  מה שמעניין הוא שגם החלק שמוקדש בפועל לשיכון היה רק 40% בשנת 1992 וירד להרבה פחות מזה מיד אחר כך.  רוב התקציב משמש למענקים ולהלוואות, כלומר מעבירים את הכסף לגופים שעוסקים בשיכון או ישירות לזכאים.  לא מצאתי שום התייחסות להחזרות של ההלוואות האלה.  התקציבים האלה ירדו באופן משמעותי בשנים 2003-2010, וכיום כמעט שאין יותר הלוואות כלל.

דבר מעניין נוסף הוא שיש סעיפים עם ערכים שליליים.  זה מתקשר לשני סעיפים קטנים יחסית אבל מעניינים, שהם הסעיפים הסוציאליים באופן המובהק ביותר בתקציב השיכון — שיקום שכונות והדיור הציבורי.  הסעיפים האלה (סכום כולל מתוקן לאינפלציה) מוצגים בגרף הבא.  שימו לב שהסקלה כאן היא מיליונים ולא מיליארדים כמו בגרפים הקודמים.

social

שיקום שכונות היה תכנית הדגל של ממשלת בגין, ושוב חבל שאין נתונים מהתקופה ההיא להשוואה.  כיום נראה שלא נשאר ממנה הרבה.  הדיור הציבורי גם עובר צמצום מתמשך כל הזמן.  ובחלק מהשנים הממשלה ממש רוצה להשקיע בו, אבל לא יוצא לה, ובטעות היא מרוויחה ממנו.  זה כמובן תוצאה של מכירת דירות בהנחה ניכרת למי שמתגורר בהן, אבל אז לא משקיעים את הכסף הזה בקניית דירות חדשות.  כתוצאה הסעיף נשאר במינוס, שבמקרה הזה משמעו הכנסה במקום הוצאה.  רק איזה מאה-מאתיים מיליון שקלים.

מקורות

הנתונים מדפי האקסל של ביצוע תקציב המדינה מאתר החשב הכללי.  הסעיפים הם:

משרד הבינוי והשיכון – סעיף 29.  בפירוט תת הסעיפים החסרתי את סעיף 290814 או 290201 ששייך כנראה לשיקום שכונות.

מענקים לבינוי ושיכון – סעיף 42.

שיכון – סעיף 70.  בפירוט תת הסעיפים החסרתי את 7009-7011 שעוסקים בהלוואות, את 700301, 706903 או 706801 (זה משתנה בשנים שונות) ששייך לשיקום שכונות, ואת 7069 שהוחלף ב-7005 שעניינים דיור ציבורי.

לפי משרד האוצר גם סעיף 43, מרכז מיפוי ישראל, "שייך" למשרד השיכון. אני לא כללתי אותו כאן.

דיור וציבור

דיור ציבורי הוא מאגר דירות המושכרות לאוכלוסייה מעוטת יכולת במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק. זה חלק ממנגנוני מדינת הרווחה, והיה פעילות מרכזית של משרד השיכון בשנות המדינה הראשונות.  אבל הדיור הציבורי צומצם במידה משמעותית בשנים מאז המהפך.  כיום נשאר ממנו מעט, והניהול שלו מככב בדוחות מבקר המדינה.

(במאמר מוסגר, צריך להבחין בין דיור ציבורי לבין בנייה ציבורית. בנייה ציבורית היא בנייה ביוזמה ממשלתית, בניגוד לבנייה פרטית. דירות בבנייה ציבורית יכולות להישאר ברשות הממשלה ולשמש לדיור ציבורי, או שניתן למכור אותן במחיר מסובסד למי שזכאי לכך על פי קריטריונים שונים, או שניתן למכור אותן בשוק החופשי. מצד שני ניתן גם לרכוש דירות בשוק החופשי ולהשתמש בהן לצורך דיור ציבורי.)

הזכאות לדיור ציבורי נקבעת לפי קריטריונים של הכנסה וגודל משפחה. בנוסף גם לעולים חדשים יש זכות לדיור ציבורי למשך 10-15 שנים אחרי שעלו ארצה. ניהול מאגר הדירות ואיכלוסן נעשים על ידי חברות מנהלות. החברה הגדולה ביותר היא עמידר, הכפופה למשרד השיכון. חברה גדולה נוספת היא עמיגור, השייכת לסוכנות היהודית. בנוסף יש כמה חברות עירוניות. החברות אחראיות גם על תחזוקת הדירות, ובנושא זה נרשמות תדיר תלונות רבות.  הבעלות על הדירות מתחלקת בין המדינה לבין החברות, ויש מקרים של חילוקי דעות למי הדירות בעצם שייכות.  במקרה של עמיגור חלק מהדירות שייכות לסוכנות.  זה חשוב בהקשר של מכירת הדירות לדיירים, ומה עושים עם הכסף שהתקבל מהמכירה.

נושא הדיור הציבורי מהווה זירת מאבק מתמשכת בין הימין לשמאל. מיפוי גס של האינטרסים העיקריים הוא כלהלן:

  • ממשלות השמאל (לפני המהפך וגם ממשלת רבין בראשית שנות ה-90) הדגישו את הצורך לספק דיור לזכאים. כדי ליצור מלאי דירות השתמשו בבנייה הציבורית והתנגדו למכירת דירות. כך כשדירות מתפנות הן משמשות לזכאים אחרים.
  • חברי כנסת וארגוני שמאל עודדו מכירת דירות בהנחה ניכרת לדיירים, כדי להפוך אותם לבעלי רכוש ולאפשר להם להוריש את הדירות לילדיהם. התמורה עבור הדירות צריכה להיות מושקעת בקניית או בניית דירות חדשות לזכאים אחרים. אבל כיוון שהדירות נמכרות בהנחה, יש צורך בהשקעות נוספות.
  • ממשלות הימין (מאז המהפך, אבל בעיקר בממשלות נתניהו כולל כשהיה שר האוצר) הדגישו את השימוש במנגנוני השוק החופשי. כך העדיפו לתת עזרה בשכר דירה במקום להשכיר דירות באופן ישיר, ופעלו להפרטת החברות המשכנות או להוצאת שירותי הדיור הציבורי למכרז. כתוצאה יש ירידה מתמשכת בתמיכה הממשלתית בדיור לזכאים, כי מלאי הדירות הפיזיות הומר בתמיכות תקציביות שניתן לקצץ.

ירידות משמעותיות במלאי הדיור הציבורי התחילו בשנות ה-80 של המאה הקודמת, בעקבות מיבצע מכירת דירות לדיירים ביוזמת שר השיכון דוד לוי.  ירידות נוספות במצבת הדיור הציבורי קשורות לחוק הדיור הציבורי משנת 1988 של רן כהן.  מטרת החוק הייתה לאפשר לדיירים לרכוש את דירתם בהנחה ניכרת, ומנגד להשתמש בכסף שמתקבל מהמכירות כדי לרכוש דירות חדשות. החוק נועד להכנס לתוקף ב-1.1.2001, אבל נדחה שוב ושוב בחוק ההסדרים ונכנס לתוקף לבסוף רק ב-1.1.2013.  מה שקרה בפועל בינתיים היה שדירות רבות אכן נמכרו לדיירים בתקופה שהחוק היה מושעה, והכניסו 2.75 מיליארד שקלים, אבל רק 205 מיליון שקלים מהסכום הזה שימשו לרכישת דירות חדשות (לפי דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת). רוב הכסף הועבר למשרד האוצר לשימושים אחרים.

אחד השימושים האחרים קשור לדירות ששייכות לסוכנות היהודית.  כדי להחיל את החלטת הממשלה למכור דירות גם על דירות של הסוכנות, משרד האוצר הסכים לשלם לסוכנות פיצוי על חלק (חצי או יותר) מההנחה שניתנה לדיירים.  בנוסף, האוצר גם הסכים לקנות את שאר הדירות שהיו בבעלות הסוכנות ולהעביר אותן לבעלות ממשלתית.  כתוצאה חלק גדול מההכנסות ממכירת הדירות הועברו לסוכנות במקום לשמש לקניית דירות חדשות.  נושא הבעלות על הדירות והרווחים ממכירתן גרם גם למאבקים קשים בין החברות המשכנות (שרוצות לקנות דירות חדשות ולהצדיק את קיומן) לבין משרד האוצר (שרוצה לסגור את החברות).

למרבה הצער נתונים על היבטים שונים של הדיור הציבורי אינם מפורסמים בצורה מסודרת בשום מקום.  בנוסף, במקרים שונים לא לגמרי ברור למה הנתונים מתייחסים.  להבנתי יש 5 קבוצות דיירים רלוונטיות:

  1. זכאים לדיור ציבורי לפי הקריטריונים הרגילים של משרד השיכון.  אלה הם הרוב.
  2. עולים זכאים, באחריות של משרד הקליטה.
  3. קשישים בדיור מוגן.
  4. נכים שעבורם רוכשים דירות מותאמות במיוחד, מה שנקרא נ"ר (נכסי רכישה).  יש מעט כאלה.
  5. עולים קשישים בודדים, באחריות של משרד הקליטה, שגרים ב"מקבצי דיור".  אלה מבנים כמו בתי מלון לשעבר שבהם מספר גדול של דירות קטנות, 10-20 מ"ר, שאינן עומדות בסטנדרט הרגיל של דירה.  בניגוד ל-4 הקבוצות הקודמות, מקבצי הדיור לא נחשבים חלק מהדיור הציבורי.

כשסופרים את הדירות בדיור הציבורי יש שתי צורות לספור: הגדרה בסיסית שכוללת זכאים משתי הקבוצות הראשונות, והגדרה מרחיבה שכוללת גם את דיירי הדיור המוגן (בעיקרון גם דירות נ"ר נכללות, אבל מספרן קטן).  מספר הדירות לפי ההגדרות האלה מוצג בגרף הבא. [עודכן עם עוד קצת נתונים יחסית לפוסט המקורי]

tot-apps

העמודות עם הנתונים על החלוקה בין חברות משכנות שונות באים בעיקר מדוחות שנתיים שלהן.  הקוים של הסך הכל הם בעיקר מדוחות של מבקר המדינה ומרכז המחקר של הכנסת.  הנתון על כך שהיו 206,000 דירות בסוף שנות ה-60 מוויקיפדיה, והנתון של עמידר מ-1962 מהאתר שלהם.  כפי שניתן לראות הנתונים חלקיים ומקוטעים, אבל אפשר להבחין בקלות במגמה מתמשכת של ירידה במצבת הדירות.

אחת הסיבות למיעוט הנתונים על מצבת הדירות היא שרוב הדיונים בהקשר של הדיור הציבורי הם על היבטים שונים של ניהול.  זה כולל את הדברים הבאים

  • מספר הזכאים הממתינים לדיור ציבורי שאין להם דירות מתאימות.  רובם הם זכאים חדשים, אבל יש גם דיירים שמחכים לעבור לדירה אחרת.  בין היתר יש גם דיווחים על מספר גדול של דיירים שנשארים בדירות יותר גדולות ממה שהם צריכים (למשל זוגות מבוגרים אחרי שהילדים עזבו את הבית), מה שמשקף חוסר יעילות בשימוש בדירות.
  • מספר הדירות הפנויות.  חלקן של הדירות האלה אינו ראוי למגורים כלל, חלקן זקוק לשיפוצים ולפעמים אלה מתעכבים למשך זמן רב, וחלקן קטנות וממוקמות באיזורים שאין להם ביקוש — ולכן קשה לאכלס או למכור אותן.
  • מספר הדירות ששייכות למאגר הדיור הציבורי אבל אינן משמשות למגורי זכאים.  כך מסתבר שיש מעל אלפיים דירות שהמתגוררים בהן אינם זכאים או שהן משמשות רשויות מקומיות או בתי כנסת.  ככל הנראה הקצאת הדירות האלה נעשתה מזמן ולכן מספרן יציב.
  • מספר הדירות שניקנו ונמכרו, וההשלכות על מצבת הדירות הכוללת.

נתונים חלקיים שמצאתי על הדברים האלה מוצגים בגרף הבא.  מעניין לראות שקצב האיכלוס ומספר הממתינים די דומים.  בנוסף עושה רושם שמספר הדירות הריקות היה במגמת ירידה, אבל אין על זה נתונים עדכניים.

app-use

עדכון: נתקלתי בנתונים על סוגי דיור בארצות שונות, שמראים שכיום ישראל היא בין המדינות שבהן הדיור הציבורי מספק רק חלק קטן ביותר מפתרונות הדיור, כ-2%.

ownership

מקורות

הרבה מהפוסטים בבלוג הזה היו תוצאה של מציאת נתונים מעניינים והרצון להציג אותם.  הפוסט הזה, לעומת זאת, הוא יזום: רציתי לכסות את נושא הדיור הציבורי בספר.  מסתמן שזה הנושא שבו הכי קשה למצוא נתונים מכל מה שעסקתי בו עד כה.  המקורות שמצאתי הם:

דוחות של מבקר המדינה על נושאים שונים בדיור הציבורי, שכרגיל כוללים גם קצת נתוני רקע.  כך דוח 53ב לשנת 2002 על ההסכם עם הסוכנות, דוחות 59ב לשנת 2008 ו-65ג לשנת 2014 על הקצאת דירות וההמתנה להן, דוח 60ב לשנת 2009 על ליקויים בתחזוקה, ודוח 64א לשנת 2013 על דירות שהושכרו שלא לזכאים.

דוח על מכירת דירות של מרכז המחקר של הכנסת משנת 2006 ודוח נוסף משנת 2011.

דוחות כספיים של חלק מהחברות המשכנות באתר רשות החברות הממשלתיות (צריך לחפש לפי שם החברה — עמידר, פרזות, חלמיש, ושקמונה).  באופן די מדהים נתוני הדיור בחלק מהדוחות של עמידר מושחרים — היה מי שחשב שהם יותר סודיים מהנתונים הכספיים!  כמה דוחות של פרזות הם הכי בוטים בנוגע לתלונות על האוצר שלא מאפשר לחברה למלא את יעודה.

דפי נתונים חודשיים של משרד השיכון, שכללו בין המון נתונים אחרים גם נתוני מכירת דירות ודירות פנויות של שיכון ציבורי.  זה כנראה היה יוזמה של רחל הולנדר, שהייתה מנהלת אגף בכירה של מידע וניתוח כלכלי, ובמשך שנים רבות הדוחות שלה היו מקור למידע נרחב ששימש את כל העוסקים בבינוי בארץ.  אבל אין ארכיון מסודר שלהם, וכשהיא פרשה לפנסיה המחליפים שלה לא עמדו במשימה.

תודות לחיים פיאלקוף, לשעבר מנכ"ל משרד השיכון, שעזר לי להבין את הקטגוריות השונות של דיירים ואת הקשר לחברות המשכנות.

עדכון: נתונים נוספים על הדיור הציבורי בשנת 1997 מאליה ורצברגר, הפרטת השיכון הציבורי, מרכז טאוב 2007.

ההשוואה הבינלאומית משלמה סיברסקי וירון הופמן-דישון, האופציה הציבורית בדיור, מרכז אדוה 11.2017, עם תוספות מהמקור שלהם, Social housing in the UNECE region, האו"ם 2015. הטעויות בסיכום ל-100% במקור.

כחלון

נכון שעוד לא עבר מספיק זמן מאז שכחלון נכנס למשרד האוצר, ובכל זאת שני עדכונים של נתונים מהעבר ואיך שהם נראים כיום.

נושא בולט על סדר היום ממשיך להיות מחירי הדירות.  אז הנה מחירי הדירות בהשוואה לאינפלציה ולמשכורות מאז 1993.  האמת, אין לי מה לחדש על מה שאומרים בכל העיתונים: מחירי הדירות פשוט ממשיכים לעלות, למרות כל מאמצי הממשלה וכחלון לעצור אותם.  המחירים ב-2016 גבוהים ב-116% (שזה אומר שהם גבוהים פי 2.16) ממה שהם היו ב-2007.  אבל חלק (קטן) מזה הוא בגלל האינפלציה.  אפשר כמובן לתקן לאינפלציה, אבל בעצם מה שיותר מעניין הוא המחירים יחסית למשכורות.  אם המשכורות היו עולות באותה מידה, לא היית בעיה.  אבל המשכורות עלו הרבה פחות.  לכן מחירי הדירות ב-2016 גבוהים ב-69% ממה שהיו ב-2007 יחסית למשכורת ממוצעת.  (הפוסט הקודם מראה גרפים שמדגימים את היחס זה עד 2014).

diyur

הנושא השני כרגיל עובר מתחת לראדאר, כי יש דברים יותר מעניינים באותו הזמן.  מדובר בחוק ההסדרים, אותו חוק כלבו שהומצא אחרי משבר האינפלציה של שנות ה-80 ומאפשר לממשלה (ובעיקר למשרד האוצר) לדחות חוקים אחרים ולהעביר כל מיני רפורמות שאחרת הם לא היו יכולים להעביר בכנסת.  משבר האינפלציה מזמן מאחרנו, אבל חוק ההסדרים רק גדל.  בפעם הקודמת תיעדתי איך נתניהו השתמש בו כדי לעקוף את הכנסת, והגדיל אותו כשנבחר לראשות הממשלה וכשמונה לשר האוצר (עוד פרטים בפוסט הקודם).  לפיד עשה צרות וניסה לצמצם את החוק הלא דמוקרטי הזה.  כחלון לעומתו אימץ את החוק בהתלהבות, והגיע לשיאים חדשים שמשאירים את השיאן הקודם שטייניץ הרחק הרחק מאחור, ואת הדמוקרטיה והכנסת עוד יותר מאחור.  הגרף מראה את אורך החוקים בדפים, שזה יותר משקף מאשר סעיפים, כי יש סעיפים של שורות ספורות ויש סעיפים של עמודים רבים.  (שתי שיטות הספירה לא יודעות להבחין בחשיבות של הנושאים המועברים ובהשפעה שלהם — בשביל זה צריך לקרוא את כל החומר ולהבין את ההקשר, וזה עבודה לדוקטורט, לא לבלוג שהוא תחביב.)  ב-2006 היועצת המשפטית של הכנסת ניסחה הנחיות על מה ראוי שיהיה או לא יהיה כלול בחוקים האלה.  מאז שנתניהו חזר לראשות הממשלה מצפצפים עליה.

hesder

מקורות

כמו בפוסטים הקודמים באותם נושאים — מחירי דירות, משכורות ואינפלציה מהלמ"ס.  מס' העמודים בחוקי ההסדרים למיניהם פשוט מעיון בחוקים כפי שהם מתפרסמים באתר הכנסת.  אבל בחלק מהמקרים זה לא נקרא בשם חוק ההסדרים אלא בשם אחר, ובשנתיים האחרונות זה מפוצל לשני חוקים שמועברים באותו היום.

וועדות, תכנון, ומשבר הדיור

הפוסט הזה נוצר כתוצאה מכתיבת התנגדות לתכנית "מורדות רמות" שאושרה על ידי הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור), שבה מתכוונים לבנות כ-1650 דירות בהרחבה של שכונת רמות לכיוון מצפה נפתוח — בניה שכמעט כולם כולל עיריית ירושלים מתנגדים לה, ושתפגע באחד מהשטחים הטבעיים הערכיים ביותר סביב ירושלים ובעדר צבאים שחי במקום.  אחת השאלות שעלו היא — למה בכלל צריך את הוועדה הזו?

קצת רקע

למי שלא מכיר, ועדות התכנון ה"רגילות" מסודרות בהיררכיה של 3 רמות:

  1. המועצה הארצית לתכנון ובניה היא הוועדה העליונה.  היא אחראית על תכניות מתאר ארציות (למשל תמ"א 3 ההיסטורית שהתוותה את רשת הדרכים הארצית של המדינה) ועל אישור תכניות מתאר מחוזיות.
  2. הוועדות המחוזיות אחראיות על תכניות מתאר לכל מחוז, שאמורות כמובן להתאים לנאמר בתכניות מתאר ארציות, ועל אישור תכניות מקומיות.
  3. הוועדות המקומיות בכל עיר או מועצה מקומית אחראיות על תכניות בניה מפורטות, שאמורות כמובן להתאים לנאמר בתכנית המתאר המחוזית.

המבנה ההיררכי הזה נועד להכניס ראיה כוללת לתהליך התכנון ולאזן את הצרכים המקומיים עם האזוריים והארציים.  כדי לעקוף את כל התכנון המנג'ס הזה הממשלות האחרונות הקימו מערך מקביל שלם שאינו כפוף לתכניות המתאר המחוזיות ואפילו לא לרוב תכניות המתאר הארציות.  זה כולל את הרכיבים הבאים:

  1. הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) שהוקמה מכח חוק ההסדרים ב-2002.  הוועדה הזו מקבילה למועצה הארצית, ולכן יש לה הסמכות לאשר תכניות שסותרות תכניות מתאר ארציות.  עוסקת בעיקר בפרוייקטי התשתית הבעייתיים ובעלי ההשלכות הנרחבות ביותר — כבישים ארציים, מסילות ברזל, ותחנות כוח — אבל בראיה נקודתית.
  2. הוועדות לדיור לאומי (וד"ל), אחת בכל מחוז, שהוקמו ב-2011 במטרה לאשר 50,000 דירות בשנה, ופעלו עד 2015.  בסמכותן היה גם לחייב בניה של דירות קטנות ברות השגה, אך בפועל לא עשו זאת.
  3. הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שהוקמה ב-2014 כתחליף לוד"לים.  גם ועדה זו מקבילה למועצה הארצית, והיא נועדה לטפל בתכניות גדולות של לפחות 750 דירות.
  4. מעבר לכל זה, במסגרת "רפורמת הפרגולות" (שהיא בעצם שכתוב מסיבי של כל חוק התכנון והבניה) ניתנה לשר הפנים הזכות לתת פטור מתכנון ופטור מהיתר בניה לפרויקט "חשוב" ו"זמני".  מה שכמובן מונע כלאפשרות של התנגדות לפרויקט כזה, וגם מקשה מאוד על הגשת בג"ץ, כי מה זה חשוב וזמני נתון לשיקול דעתו הבלעדי של השר.

משבר הדיור והתכנון

הסיבה (או התרוץ) להקמת הוד"לים והותמ"ל הוא משבר הדיור שגרם לעלית מחירים היסטרית מאז 2008.  הממשלה שבה ומסבירה כל פעם שהמחירים הגבוהים נובעים מחוסר היצע, וחוסר ההיצע נגרם בגלל תכנון איטי מידי.  מכאן נגזר הפתרון של ועדות שיעבדו יותר מהר ויספקו את הצורך בתכנון דירות, ולו על חשבון שיקולי תכנון וסביבה ותוך הקרבת השטחים הירוקים.

אבל מה הנתונים אומרים?

ראשית, הנה הקשר בין מחירי הדיור לבין התחלות הבניה.  (שימו לב שיש שני צירים אנכיים, כי שתי סדרות הנתונים האלה בסקלות שונות ובלתי קשורות.  כרגיל זה רעיון רע, אבל זה מאפשר להשוות את המגמה הכללית אם שתיהן מתחילות ב-0 ומגיעות בערך לאותו הגובה.)

price-vs-start

מה שרואים הוא שהשוק הגיב לעלית המחירים: כשהמחירים התחילו לעלות מיד התחילו לבנות יותר.  זה אומר שלא היה מחסור בדירות מתוכננות.  בפרט עד 2011 מחירי הדירות עלו בכ-60% יחסית ל-2007, ומספר התחלות הבניה גדל בכ-52% יחסית ל-2007.  אבל מאז 2011 התחלות הבניה נתקעו בערך באותה רמה, בעוד המחירים ממשיכים לטפס (והגיעו ב-2015 לכפליים המחירים שהיו ב-2007).

אז אולי ב-2011 נוצר מחסור בתכנון, והוד"לים והותמ"ל באמת יצילו את המצב?  למרבה המזל מינהל התכנון התחיל לפרסם לפני כמה שנים את שנתון התכנון, שכולל מידע מפורט על מספר הדירות שאושרו בכל וועדות התכנון וגם בחתכים שונים.  אז הנה כמות הדירות שתוכננה, שוב בהשוואה עם התחלות הבניה (הקו הכחול המקווקוו, שהוא בדיוק אותו הקו בגרף הזה ובגרף הקודם). [עדכון: הגרף והטקסט בהמשך עודכנו לכלול גם נתונים מ-2016]

 

plan-vs-start

אז מסתבר שאכן בשנים 2007-2011 התחילו לבנות יותר ממה שתכננו, כלומר מלאי התכנון הלך וירד.  אבל דווקא החל מ-2011 יש עליה ניכרת בתכנון, וב-5 השנים האחרונות יש עודף תכנון מדהים של כ-170,000 דירות (כלומר ב-4 שנים אלה תכננו 170,000 יותר דירות ממה שהתחילו לבנות).  והעודף הזה הוא יותר מכפול מהגרעון שנוצר ב-5 השנים הקודמות, כך שבסך הכל בעשור האחרון מלאי התכנון  גדל ביותר מ-115,000 דירות.

המסקנה המיידית היא כמובן שתכנון הוא לא צוואר הבקבוק שמגביל את ההיצע וגורם לעלית המחירים.  מתכננים המון.  ויתרה מכך, הרוב המכריע של התכנון נעשה בוועדות המחוזיות הישנות והטובות, בלי צורך לרמוס שטחים פתוחים בניגוד לתכניות המתאר.  ואגב, כיוון שאישור תכניות בועדות המחוזיות לוקח כ-3 שנים בממוצע, העליה הדרמטית באישור תכניות ב-2011-2012 מצביעה על כך שהוועדות המחוזיות התחילו לעבוד בקצב מוגבר כבר ב-2008-2009, הרבה לפני שהממשלה שמה לב שיש משבר.

ומה עם הוועדות המיוחדות?  הוד"לים, שנועדו לאשר 50,000 דירות בשנה, הגיעו בשיאן ל-13,600 דירות בשנה — פחות משליש מהיעד, בקושי 22% ממה שהועדות המחוזיות הרגילות עשו באותה שנה, ובלי לספק שום דירות במחירים סבירים לזוגות צעירים.  הותמ"ל הגיע ל-25,300 בשנתו הראשונה, טיפה יותר משליש ממה שהוועדות המחוזיות הצליחו לעשות באותה שנה, ול-37,600 בשנתו השניה, חצי ממה שהמחוזיות עשו (זאת בהנחה שבשנתוני התכנון הבאים לא יעדכנו את המספר כלפי מטה, כפי שנוטה לקרות).  אז הוועדות האלה הוסיפו רק מעט יחסית, וגם בלעדיהן היינו מגיעים כבר לעודף תכנון שמפצה על החוסר של 5 השנים הקודמות ויותר מכך.

בועת הנדל"ן

מה שמחזיר אותנו לשאלה — מה גורם למשבר הדיור ולעלית המחירים?  לפי התיאוריה הכלכלית, מנגנוני השוק היו צריכים זה מכבר להביא לאיזון בין ביקוש והיצע.  בפרט, כשההיצע גדל המחירים היו צריכים לרדת או לפחות להתייצב.  אבל בגרף הראשון ראינו שבשנים 2007-2011 המחירים וההיצע עלו בחדווה ביחד.  אני מקווה שאני לא מחדש לאף אחד אם אני טוען שההסבר הוא בריבית.  זה מודגם בגרף הבא (שוב גרף עם שני צירים אנכיים — sorry).

diyur-ribit

מה שחשוב הוא הפער בין הריבית לאינפלציה.  כשהריבית יותר גבוהה מהאינפלציה שווה לשים את הכסף בבנק.  אבל כשהריבית נמוכה יחסית לאינפלציה כסף שנמצא בבנק מאבד את ערכו, ולכן מוציאים אותו משם ומחפשים אפיק השקעה אחר — למשל דירות.  הדינאמיקה הזו באה לידי ביטוי בגרף ב-3 תקופות.  הראשונה הייתה ב-2002, כשהורידו בחדות את הריבית והיתה עליה באינפלציה.  זה גרם לעלייה בביקוש לדירות, ומחירי הדירות הפגינו עליה קלה.  אבל בנק ישראל העלה באופן דרסטי את הריבית, האינפלציה ירדה, ועליית מחירי הדירות נבלמה תוך שנה.  הפעם השניה הייתה ב-2008, כשהאינפלציה עלתה והגיעה לאותה רמה כמו הריבית.  שוב מחירי הדירות התחילו לעלות.  אבל הפעם בנק ישראל הוריד את הריבית בחדות (כדי להתמודד עם המשבר העולמי), ומחירי הדירות זינקו.  זה התחיל להתמתן ב-2011-2012, הפעם השלישית שהריבית עלתה יחסית לאינפלציה, אבל אז הריבית קוצצה שוב ומחירי הדירות חזרו לעלות.

ואגב, כולם יודעים שלריבית יש חלק מרכזי בעליית מחירי הדיור.  למשל בסקר בנק ישראל לשנת 2011 מופיע מאמר של חטיבת המחקר בבנק בו נאמר בין היתר

נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים.

גם ירון זליכה, לשעבר החשב הכללי במשרד האוצר, חוזר ומעלה את הטענה הזו מעל כל במה אפשרית.  במקביל, דוח הוועדה הציבורית לבחינת חסמים ניהוליים וארגוניים בתחום התכנון והבניה של משרד הפנים מדצמבר 2011 מצא כבר אז שהתכנון אינו צוואר הבקבוק, אלא חוסר השקעה של הממשלה והרשויות המקומיות בתשתיות (מים, ביוב, וכבישים — דברים כאלה שצריך בשביל שכונות חדשות).

אז לסיכום

  • הקמת וועדות כמו הוד"לים והותמ"ל זה לכל היותר מסך עשן שנועד לתת הצגה של פעילות שתסווה את חוסר ההצלחה של הממשלה בטיפול במשבר הדיור.  המחיר של המיסוך הזה הוא פגיעה לדורות בהליך התכנון ובשטחים פתוחים.
  • בינתיים משבר הדיור מעמיק ובועת נדל"ן מסוכנת הולכת ומתנפחת כתוצאה מספקולנטים ומשקיעים שמזרימים כסף לשוק הדיור.  כשהבועה תתפוצץ יהיו לזה השלכות קשות על כל המשק ועל הבנקים, כי חלק ניכר מהבועה ממומן על ידי חוב (משכנתאות).
  • פתרון אמיתי יבוא רק כתוצאה מהקטנת כדאיות ההשקעה בדירות (למשל על ידי מיסוי, כל עוד בנק ישראל לא מעלה את הריבית) וחיוב בניית דיור בר-השגה.

ההקשר

כאמור איסוף וניתוח הנתונים האלה נעשו במסגרת כתיבת התנגדות לתכנית "מורדות רמות" שאושרה על ידי הותמ"ל.  לפרטים נוספים וחתימה על התנגדות ראו באתר עמותת רמות למען הסביבה (אפשר להגיש התנגדויות עד אמצע אפריל בערך).

עדכון: אחרי תחילת שמיעת ההתנגדויות לתכנית, הותמ"ל החליטה להעביר את המשך הטיפול בתכנית לועדה המחוזית הרגילה.

מקורות

הניתוח הזה מבוסס במידה רבה על הרצאה בנושא משבר הדיור מכנס על השינויים במערכת התכנון.  יש בהרצאה עוד הרבה ניתוחים נוספים ותובנות על מה נמצא ברקע התהליכים שלא הכנסתי כאן.  גילוי נאות: זה אח שלי.

הנתונים על בינוי דירות, המחירים שלהן, והאינפלציה באים כולם מהלמ"ס.  אלה אותם נתונים שהשתמשתי בהם כבר בהקשרים אחרים.

הנתונים על הריבית מבנק ישראל, וגם אותם כבר הראיתי בעבר.

הנתונים החדשים היחידים הם בעצם נתוני התכנון, שנלקחו מהשנתונים של מינהל התכנון שמתפרסמים מאז 2011.  כשהיו נתונים חופפים השתמשתי בחדשים יותר, כי יש עדכונים (כרגיל כלפי מטה).  השנתון של 2015 מופיע רק באופן חלקי באתר, אין עדיין קובץ שלם להורדה.  הנתונים על הוד"ל מדו"ח הוד"ל מס' 11.

שוק הדיור: מצאי לעומת בניה

בפוסט מלפני הבחירות הסתכלתי על שוק הדיור מבחינת תמהיל הדירות החדשות שנבנות.  המסקנה היתה שלא בונים כמעט בכלל דירות קטנות שיכולות להחשב דיור בר השגה, כי כוחות השוק מעדיפים דירות גדולות של 4, 5, ואפילו 6 חדרים.  אבל עכשיו העירו לי שזו לא כל התמונה, כי צריך גם להסתכל על מלאי הדירות שהצטברו במשך השנים, כשעוד בנו דירות יותר קטנות.  כיוון שהנתונים כבר היו מוכנים היה פשוט מאוד לייצר את הגרפים הבאים.

הראשון מראה את המספר המצטבר של דירות שנבנו בגדלים שונים.  נפתח בכמה הסתייגויות.  ראשית, הנתונים הם נתוני בניית דירות חדשות, ומתחילים משנת 1955.  כך שכל הדירות שהיו כבר בנויות לפני זה לא מופיעות כאן, ולכן יש להניח שצריכות להיות עוד כמה מאות אלפי דירות, רובן קטנות.  שנית, הגרף מניח שכל דירה שנבנתה נשארה באותה תצורה עד היום, כלומר שדירות לא אוחדו או פוצלו, ושבניינים לא נהרסו.  ההנחה הזו כמובן לא נכונה, אבל התקווה היא שהפעולות האלה קורות בהיקף קטן יחסית, ולכן הנתונים נותנים אינדיקציה סבירה על המצב.  ומה שרואים הוא שמאז 1955 נבנו כאן קצת למעלה מ-2 מיליון דירות, ויותר מחצי מהן הן של 4 חדרים ומעלה, אבל עדיין באופן מצטבר הגודל הנפוץ ביותר הוא של 3 חדרים וגודל זה משקף שליש מכל הדירות שנבנו.

app-sz-acc

מצד שני, יכול להיות שהתמונה הזו יותר מידי אופטימית.  כזכור הבניה המסיבית של דירות 3 חדרים היתה בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, אז כיום הן בנות 40-50 שנים.  כתוצאה יש להניח שהן יותר קטנות מדירות 3 חדרים שנבנות כיום, ובנוסף שלפחות חלקן, הישנות יותר, כבר לא במצב טוב ואולי מיועדות להריסה.  כדי לבסס זאת, הגרף הבא מציג את הדירות בגדלים השונים לפי שנת בניה, ומכאן לפי גיל.  זה בדיוק אותו דבר כמו הגרף מהפוסט הקודם, אלא ששם נירמלתי את הבניה בכל שנה כדי לראות איזה אחוז מהדירות בכל גודל, ואילו כאן אין נירמול ורואים את מספר הדירות שנבנו בכל גודל.  ואכן, המסה הגדולה של דירות 3 חדרים הן בגילים 37-55, והמסה של דירות 2 חדרים הן בגילים 50-60 — מה שמחזק את הצורך לבנות דירות בנות-השגה חדשות כיום.

app-sz-abs

עוד שני דברים מעניינים שרואים הם (1) שקצב הבניה נשאר די אחיד לאורך כל התקופה מאז 1955 ועד היום, משהו סביב 30,000 דירות לשנה בממוצע, עם פלקטואציות בין 20,000 ל-40,000, ובמקרים מיוחדים (שרון ורבין) עד מעל 60,000.  זאת למרות העליה המשמעותית באוכלוסיה, מה שמדגים שוב את הירידה הדרמטית בבניה לנפש אחרי המהפך ב-1977; ו-(2) שמאז 2008 יש מגמת עליה ברורה בבנית דירות חדשות, מה שמראה שהשוק מגיב לעלית המחירים, כי העליה היא בבניה פרטית יותר מבבניה ממשלתית.  אבל כיוון שהשוק מושפע ממשקיעים שמחפשים תשואה ולא רק ממחפשי דיור, העליה הזו בהיצע לא גורמת לירידת מחירים.

מקורות

אלה בדיוק אותם נתונים כמו הפוסט הקודם, ומקורם בפרסום 1582 של הלמ"ס אודות הבינוי בישראל, בתוספת עדכונים מהשנתון הסטטיסטי לישראל לשנת 2014.

בר השגה

הנושא המרכזי במחאה החברתית של שנת 2011, או לפחות זה שממנו הכל התחיל, הוא מחיר הדיור.  ואחת מהתוצאות היתה הדרישה לדיור בר השגה — לא מספיק לבנות דירות, צריך גם שתהיינה דירות בגודל סביר ובמחיר סביר בשביל זוגות צעירים וסתם אנשים שהם לא מליונרים.  אבל מה שבאמת קורה מוצג בגרף הבא.  עבור כל שנה ניתן לראות פה את אחוז הדירות בגדלים שונים, לפי מספר חדרים.

app-sz

אז אם אתם מחפשים סיכום קצר של המצב, הסיכום הוא כזה: תשכחו מדיור בר השגה.  בשנים האחרונות 5-8% מהדירות החדשות בלבד הן בגדלים של עד 3 חדרים, ויותר מחצי הן של 5 או 6 חדרים.  לפני 10 שנים גם היתה כבר הטיה משמעותית, אבל קצת פחות קיצונית: כ-17-20% מהדירות החדשות היו של עד 3 חדרים.  וזה בגדול היה המצב מאז 1990, פרט לעליה זמנית של דירות 3 חדרים במבצע הדיור לעולי שנות ה-90 מרוסיה.

צורה אחרת להסתכל על אותם נתונים היא לא לפרט את כל הגדלים אלא לחשב את הגודל הממוצע.  פרשנות אחת של גודל היא לפי מספר החדרים, כמו בגרף הקודם.  התוצאה לפניכם.

rooms

אז כתוצאה מהשינוי בתמהיל גודלי הדירות מספר החדרים הממוצע עלה באופן לינארי למדי מקצת מעל 2 בשנת 1955 לקצת מעל 4 בשנת 1990, ואז נשאר די יציב עד בערך 2005, ואז עלה עוד קצת כדי להתייצב על רבע לחמש בשנים האחרונות.  אבל מה אם נסתכל על הגודל במונחים של מטרים רבועים?  במקרה הזה התוצאה היא שהעליה נמשכת באופן די רציף, אמנם עם התייצבות בשנות ה-90 (ואפילו ירידה זמנית כתוצאה מאותן דירות לעולים מרוסיה), אבל חזרה לעליה משמעותית מאז שנת 2000.

size

המסקנה היא שלא רק מספר החדרים גדל, אלא גם השטח הממוצע לחדר, מה שמעלה עוד יותר את מחירי הדירות.  אבל הניחוש שלי הוא שחדרי השינה והילדים לא גדלים כל כך, ורוב הגידול הוא בשטח של הסלון ובתוספת חדרי אמבטיה נפרדים.

(הערה: המספרים כאן קצת מנופחים, כי מדובר בכלל השטח של בניה למגורים, כולל שטחים ציבוריים (לובי, חדר מדרגות, ואולי גם חניה), ולא שטח הדירות נטו.  יש להניח שצריך להוריד 10-20% כדי לקבל את שטח הדירה הממוצע, וכיום זה לא כמעט 200 מ"ר אלא "רק" קצת יותר מ-150 מ"ר.)

אז מה כל זה אומר?

אם אתם שייכים לאופטימיים, זה יופי — רמת החיים עולה ופורחת וכולנו גרים בדירות גדולות ומרווחות בשמחה ובאושר.  עובדה, זה מה שהשוק מייצר, כנראה כי זה מה שאנחנו רוצים ויכולים לקנות.

אבל אם אתם פחות אופטימיסטים, יש כאן סימנים לכשל שוק.  די ברור שלא כולנו באמת רוצים או יכולים לקנות דירות כאלה גדולות.  השוק מיצר אותן ולא דירות יותר קטנות פשוט כי זה יותר רווחי, ולעזאזל עם הזוגות הצעירים.  זה משתלב יפה עם המגמה של הרשויות המקומיות, שמעדיפות דירות גדולות שהארנונה עליהן גבוהה יותר.  אבל בטווח הארוך הצרוף של בנית דירות גדולות בלבד (לעיל) + האפקט המצטבר של בניה בקצב נמוך + ריבית נמוכה וחוסר אפיקי השקעה גורם לעליה מטאורית במחירי הדירות ולמחאה חברתית.  סיבוב ראשון היה ב-2011, ומאז המצב לא השתפר אלא נעשה יותר גרוע.  הצורה היחידה לשנות כיוון היא בניה ציבורית בקנה מידה נרחב של הרבה דירות בגדלים ומחירים סבירים באיזורי ביקוש, כמו בשנות ה-70, בניגוד למה שהקבלנים והעיריות רוצות.  אבל זה מחייב הכרה בכשל השוק, ומדיניות אקטיבית של פעולה לתיקון.  חומר מעניין למחשבה בתקופת בחירות.

מקורות

מסתבר שיש ללמ"ס גם פרסום מיוחד על הבינוי בישראל עד 2013, שמרכז את כל הנתונים האלה (ושל הפוסטים האחרונים) במקום אחד — פרסום מספר 1582.  הנתונים על גודל הדירה הממוצעת התקבלו מחלוקת מספר החדרים במספר הדירות.  הנתונים על שטח ממוצע התקבלו על ידי חלוקת שטח הבניה למגורים במספר הדירות או החדרים.

שוק הדיור: מי, כמה, איפה

נושא הדיור נמצא בקדמת הבמה או לפחות ברקע הדברים מאז המחאה החברתית של 2011.  הבעיה הידועה היא שמחירי הדירות עלו באופן תלול מאז 2007 (על זה יש פוסט נפרד שעדכנתי עם נתונים חדשים).  אבל השאלה היא למה ומה עושים בנדון.  בגדול, כמו כל דבר בכלכלה, זה מצטמצם לביקוש והיצע.  בצד הביקוש יש את הבעיה של דירות שנקנות להשקעה כי הריבית כל כך נמוכה.  בצד ההיצע יש לממשלה אפשרויות שונות, והשאלה היא האם היא מנצלת אותן.

נתחיל מהנתון הבסיסי ביותר: התחלות בניה.  (הנתונים על סיום בניה די דומים, בהסטה של בערך שנתיים.)  ניתן לחלק את זה לפי יוזם הבניה: הממשלה או המגזר הפרטי.  שימו לב שבניה על ידי הממשלה זה לא אותו דבר כמו דיור ציבורי — רוב הבניה הממשלתית לא קשורה למאגר הזה.

app-who

אז עושה רושם שיש אולי עליה קטנה בהתחלות הבניה לאורך השנים, בעיקר על ידי הסקטור הפרטי, ומצד שני הרבה פלקטואציות חדות, בעיקר של הסקטור הציבורי.  השיא הגבוה והחד ביותר היה בתחילת שנות ה-90, בתגובה לגל העליה מרוסיה, כששרון היה שר השיכון.

אבל התמונה הזו מטעה, כי הצורך בדירות תלוי באופן מובהק בגודל האוכלוסיה, והאוכלוסיה גדלה כל הזמן.  אז הנה הגרף של סך כל הבניה מנורמל לפי האוכלוסיה, והפעם כולל התחלות וגם סיומים.  כיוון שוויתרתי על הסיווג לפי יוזם הבניה, יש נתונים שמתחילים יותר מוקדם:

rate-app

כאן כבר רואים תמונה יותר ברורה.  לפני המהפך ב-1977 קצב הבניה היה בערך דירה וחצי לכל 100 תושבים כל שנה.  היה צריך לבנות מדינה ולספק מגורים.  חריגות כלפי מטה נרשמו כתוצאה ממיתונים קשים, שקרו בשנים 1967 ו-1976.  אחרי המהפך קצב הבניה האופייני ירד בשני שליש, ועמד רוב הזמן (ועומד גם כיום) על כחצי דירה לכל 100 תושבים כל שנה.  החריגות כלפי מעלה היו כאמור של שמיר/שרון לאחר העליה הרוסית, וכמה שנים אחרי זה בזמן ממשלת רבין.  בגדול נראה שהסקטור הפרטי בונה קצת פחות מקודם יחסית לגודל האוכלוסיה, והממשלה הרבה פחות מקודם, וביחד זה כנראה פחות מידי, והמחירים עולים (אם כי זה חלקית בגלל ספקולציות של משקיעים).

ולסיום, עוד פרט מעניין הוא התפרוסת של הדירות החדשות האלה.  הגרף הבא מראה את החלוקה של התחלות הבניה לפי מחוזות.

app-loc

מעבר לצבעוניות, אפשר גם לראות כמה תופעות מעניינות:

  • שרון זרק את כל הרוסים למחוז הדרום.
  • איזור המרכז + תל-אביב הוא תמיד בערך חצי מכל שוק הדיור, אם כי בשנות ה-80 זה ירד לכ-40%.  אבל החלוקה הפנימית משתנה: בשנות ה-60 רוב הדירות נבנו בתל-אביב, ואילו מאז שנות ה-90 הרוב נבנות במחוז המרכז.  המעבר הזה משקף את הגידול העצום במטרופולין דן המקיף את תל-אביב ואת הרוויה בתל-אביב גופה.
  • ירושלים זכתה לתנופת בניה משמעותית אחרי מלחמת ששת הימים ועד שנות ה-90, כשכל השכונות החדשות המקיפות את העיר נבנו לראשונה.
  • כמות הדירות הנבנות ביו"ש די מרשים.  תנופות בניה היו בשלהי ממשלת בגין, בשלהי ממשלת שמיר, ובשלהי ממשלת נתניהו הראשונה.  ודווקא בתקופת ממשלת נתניהו השניה הבניה היחסית בשטחים היתה הנמוכה ביותר אי פעם.

מקורות

כל הנתונים האלה באים מהלמ"ס.  רובם מהטבלאות האינסופיות של פרסום 1506: הבינוי בישראל 2011.  מטבע הדברים הפרסום הזה לא כולל נתונים מהשנים האחרונות, אז השלמתי את החסר מהשנתון הסטטיסטי של 2014 טבלה 22.11.

מצאתי באינטרנט גם מסמך עם דיון מפורט בכל הסוגיות הקשורות למצוקת הדיור בישראל, ככל הנראה מאת עו"ד לירון מזרחי-פיליפסון.

איפה הכסף — הגרסא הביתית

אחת הפעילויות המרכזיות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה היא לעדכן את מדד המחירים לצרכן.  המדד מעודכן כל חודש בהסתמך על סקר מחירים של סל מצרכים אופייני.  סל המצרכים עצמו מעודכן כיום כל שנתיים, בהסתמך על סקר של הרגלי הצריכה של מדגם משקי בית. זה סקר ענק: הנתונים כאן מבוססים על סקרים מהשנים 2010 ו-2011, וכללו כ-6,100 משפחות בכל שנה.  בפרט מייחסים לכל תחום של מצרכים משקל לפי החלק היחסי שלו בסל הצריכה.  אז הנתונים על סך הצריכה מראים לנו על מה אנחנו (כלומר משקי הבית בישראל) מוציאים את הכסף שלנו.  זה נראה כך:

madad-treemap

הסעיף הגדול ביותר הוא "שרותי דיור בבעלות הדיירים", ואמור לשקף בדרך כלשהיא את מחיר הדיור, אבל הוא לא זהה למדד מחירי הדירות (שאינו מהווה חלק ממדד המחירים לצרכן). ככל הנראה זה הערכה של ערך הדירות שמסתמכת על מחירי שכירות.  אבל שכירות היא סעיף נפרד.

מעבר לסל הצריכה הממוצע הכולל, הלמ"ס גם מפרסם את סלי הצריכה הממוצעים של שלושה חמישונים: 20% העניים ביותר, 20% האמצעיים, ו-20% העשירים ביותר.  התרשימים הבאים משווים את העניים עם העשירים.  הגודל משקף את ההוצאה החודשית הממוצעת: 8,468 ש"ח בממוצע לעניים לעומת 21,473 ש"ח בממוצע לעשירים, שזה פי 2.5 יותר (מחירי 2012). [הסידור לא זהה כי הוא נקבע אוטומטית וזה מנג'ס לנסות לשלוט בו]

madad-treemap-chamishonim

אז כמובן שהעניים מוציאים פחות.  בחלק ניכר מהסעיפים זה בערך פי 2.5 פחות, כלומר העניים והעשירים מוציאים אותו דבר באופן יחסי.  באופן לא מפתיע ההוצאה על מזון היא יחסית קשיחה, והעניים מוציאים על מזון יותר באופן יחסי, אבל זה לא תקף לכל תת הסעיפים: בפרט הם מוציאים הרבה פחות על אכילה מחוץ לבית.  העניים גם מוציאים הרבה יותר באופן יחסי על שכר דירה.  מצד שני בולט שהעניים מוציאים הרבה פחות באופן יחסי על חינוך, תרבות, ובידור (החלק בסגול) ועל תחבורה (החלק האפור, שרובו אחזקת רכב ונסיעות לחו"ל).

מה חסר כאן? המדד לא כולל הוצאות על מיסים ישירים (מס הכנסה, מס בריאות, וביטוח לאומי) וגם כמה סעיפים כמו הוצאות על הימורים ותרומות.  בנוסף, כיוון שמדובר על סל הוצאות, לא ברור מה הקשר שלו להכנסות.  למשל סביר להניח שהחמישון העליון לא מוציא את כל ההכנסות אלא מפריש גם משהו לחסכונות.

מקורות

הנתונים הם מהירחון לסטטיסטיקה של המחירים, גרסת יוני 2013 (אם כי כאמור הנתונים האלה הם כלליים יותר ומעודכנים רק כל שנתיים).

סעיף 1.7 משקלות קבוצות הצריכה הראשיות והמשניות במדד המחירים לצרכן (כפי שעודכנו בינואר 2013) הגרף הראשון

סעיף 1.8 משקלות קבוצות הצריכה הראשיות והמשניות במדד המחירים לצרכן ל"סלי" חמישונים של משקי בית שני הגרפים האחרים

סעיף 1.6 מדד המחירים לצרכן לחמישונים של משקי בית הנתונים על הערך הכולל של הסל

על דירות ועל משכורות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחזקת כמה מדדי מחירים בנוסף למדד המחירים לצרכן המשמש בסיס לחישובי האינפלציה.  אחד מהם הוא מדד מחירי הדיור.  אז מה המדד הזה אומר לגבי עלית מחירי הדירות בשנים האחרונות לעומת תקופות אחרות בעבר?  הגרף הבא משווה את מדד מחירי הדירות עם מדד המחירים הרגיל וגם עם השכר הממוצע במשק.  עבור שלושתם הערך בכל שנה ניתן ביחס לערך שהיה בשנת 1993, שהיא השנה הראשונה עבורה יש נתונים של מחירי דירות.

diyur

אז נכון שמאז 1993 מחירי הדירות עלו יותר מהאינפלציה וגם יותר מהשכר.  אבל העלייה הזו היתה ממש לא אחידה.   להיפך, היו שתי פאזות של עלית מחירים תלולה, ובינהן עשור שלם שבו המחירים היו בסימן של ירידה קלה (שימו לב שזו ירידה במחירים נומינליים — הירידה יחסית לאינפלציה או לשכר משמעותית יותר).  העלייה הראשונה היתה בחצי השני של שנות התשעים, ומיוחסת לעליה בביקוש כתוצאה מגל ההגירה מרוסיה.  העלייה השניה התחילה בערך במשבר הכלכלי של 2008-2009 וממשיכה עד היום; עליה זו מיוחסת לריבית הנמוכה בבנקים ולמצב הבורסה, הגורמים לדירות להראות כאפיק השקעה מבטיח יחסית.  כתוצאה יש ביקוש יתר לדירות ועלית מחירים.

הבעיה עם הגרף הנ"ל הוא שהכל נעשה יחסית למצב ב-1993.  כך העלייה בשנים האחרונות נראית חדה יותר מהעליה בשנות ה-90, אבל יחסית לתחילת העלייה ב-2007 היא בעצם קטנה יותר.  כדי לראות זאת באופן ברור יותר, נסתכל על השינוי היחסי במחירי דירות בכל תקופה בנפרד.  גרף זה מראה שאכן העלייה באמצע שנות ה-90 הייתה חדה יותר.

diyur-gov

אבל גם זה לא מראה את כל התמונה, כי מה שחשוב יותר מהמחיר הנומינלי של הדירה הוא היחס בין מחיר הדירה להכנסה.  כפי שניתן לראות מהגרף הראשון, ההכנסה הממוצעת עולה כמעט כל הזמן, אבל עלתה יותר בשנות ה-90.  לכן העלייה במחירי הדירות בשנות ה-90 הייתה בעצם פחות חמורה ממה שהיא נראית במבט ראשון.  הגרף הבא מראה זאת.  החלוקה לטווחי זמן היא אותו דבר כמו קודם, אבל במקום להראות את מחיר הדירה הממוצע יחסית לתחילת התקופה כאן אנחנו רואים את היחס בין מחיר דירה ממוצעת למשכורת ממוצעת, יחסית ליחס הזה כפי שהיה בתחילת התקופה.

diyur-wages-gov

עכשיו רואים למה קמה הצעקה על מחירי הדירות, ולמה מחירי הדירות היו חלק מרכזי מהמחאה החברתית של קיץ 2011.  בעוד שבשנות ה-90 היחס בין מחירי דירות לשכר עלה ב-20% ואחר כך ירד, ב-6 השנים האחרונות היחס הזה עלה ביותר מ-40%.  החדשות הטובות הן שהעליה התמתנה לאחרונה (ובאופן אירוני, דווקא ב-2011 נראה שהעלייה נעצרה).  אבל עוד מוקדם לאמר אם המגמה אכן התהפכה.

עדכון: השורה הקודמת נכתבה כשהנתונים היו עד שנת 2012, ומשקפת את העליה הנמוכה מ-2011 ל-2012.  אבל כשמוסיפים את הנתונים של 2013 ו-2014 מסתבר שהעליה לא נבלמה כלל אלה המשיכה לדהור וכבר מגיעה כמעט ל-60%.  כל שלושת הגרפים עודכנו עד 2014.

מקורות

כל הנתונים מקורם בלמ"ס.

הנתונים על מדד מחירי הדירות נמצאים באתר הלמ"ס ברשת.  יש נתונים חודשיים לכל חודש מאז ינואר 1994, כולם יחסית לממוצע השנתי של 1993.  אני חישבתי את הממוצע של כל שנה במקום להשתמש בכל חודש בנפרד.  לגבי 2013 היו נתונים עד חודש אפריל.

הנתונים על השכר הממוצע נלקחו מהשנתון הסטטיסטי לישראל של שנת 2012, לוח 12.34.  זה השכר הממוצע של כלל השכירים במשק. את הנתונים ל-2011 ו-2012 השלמתי מהאתר.

הנתונים על מדד המחירים גם הם מהשנתון הסטטיסטי.

%d בלוגרים אהבו את זה: