אובדן שליטה כמדיניות

למי ששכח, הטיפול במשבר הקורונה – עם הזיגזגים, ההנחתות של הוראות סותרות חדשות לבקרים, וחוסר התפקוד הכללי – הוא לא הכישלון היחיד של הממשלה. יש גם את משבר הדיור, שסדרת הממשלות בראשות נתניהו נכשלת בטיפול בו כבר 12 שנים. וכדי להזכיר לנו, שוב רוצים להאריך את פעילות הועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל). האמת, בזמן טירוף המערכות שמתחולל כאן קשה לכתוב על זה. אבל זה בכל זאת חשוב. נדל"ן זה יקר וזה קבוע. הנזקים של הותמ"ל יהיו איתנו הרבה אחרי הקורונה.

תקציר הפרקים הקודמים: הותמ"ל הוקמה על ידי שר האוצר דאז יאיר לפיד כדי לקדם תכניות בנייה גדולות בשיטת הזבנג וגמרנו. שר האוצר הבא, כחלון, האריך את כהונתה, ועכשיו דרעי רוצה שגם לו יהיה (חלק מהסיפור הוא העברת מנהל התכנון בין משרד האוצר ומשרד הפנים). התירוץ הרשמי הוא שמחירי הדירות הגבוהים נובעים מחוסר היצע, אז צריך לתכנן יותר כדי שיבנו יותר ואז המחירים ירדו. אבל כיוון שתכניות מושכלות שלוקחות את כל השיקולים בחשבון ודואגות לסגור את כל הפינות לוקחות זמן, עדיף להעביר תכניות בוועדה שלא כפופה לחוקי התכנון הרגילים ושיש בה לממשלה רוב אוטומטי. כך נולדה הותמ"ל.

הבעיה היא שלמציאות יש כללים אחרים.

פן אחד של זה הוא שהותמ"ל היא בהגדרה ועדה מנוהלת אקסל. יש שיקול אחד שהיא מקדמת: לאשר מספר גדול ככל האפשר של יחידות דיור. זה בא על חשבון השקעת זמן בשיקולים של תעסוקה, תחבורה, מבני ציבור, ושמירת טבע. אל תאמינו להודעות של דוברים ויחצ"נים על "תכנון איכותי". אנחנו, ילדינו, ונכדינו נסבול עוד עשרות שנים ממה שהועדה הזו עושה.

פן שני הוא נושא המחירים. מתחילת המשבר לפני יותר מ-10 שנים ידוע שעליית המחירים באה על רקע הריבית הנמוכה, וניתן ליחס חלק משמעותי ממנה למשקיעים. עליית המחירים מושכת עוד משקיעים שרואים כי טוב, וזה מעלה את הביקוש, וגורם לעוד עליית מחירים. הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור נסחפים בדינמיקה הזו ונפגעים ממנה.

אבל עדיין, ניתן לטעון שאם נתכנן ונבנה יותר בכל זאת הביקושים יסופקו והמחירים ירדו. הבעיה עם הטיעון הזה היא ההנחה שתכנון גורר בנייה. לתכנן זה קל: פשוט מקימים ועדה שמאשרת תכניות בסיטונות וממלאת את הטורים באקסל. לבנות זה יותר קשה. זה מחייב השקעה. וכשהמדיניות של הממשלה היא לקצץ ולחסוך, אין השקעה מספקת בתשתיות, אין הסרה של חסמים בירוקרטיים, ובסופו של דבר אין עלייה בבניה.

הפער מודגם בגרף הבא. עם תחילת משבר הדיור ועדות התכנון הרגילות (הועדות המחוזיות) העלו הילוך, והפירות התחילו להיראות בשנת 2012. כיום הן מאשרות כ-80,000 דירות בשנה. הותמ"ל מוסיפה על זה עוד 50-60 אלף, וגרמה לתכנון שעולה אפילו על היעדים הממשלתיים בעשרות אחוזים. אבל זה מיותר, כי זה לא מיתרגם לבנייה ולא נחוץ. מספר התחלות הבנייה תקוע כבר עשור על פחות מ-60,000 לשנה (שאגב תואם את הערכות הלמ"ס על הביקוש), והממשלה כושלת פעם אחר פעם בניסיונות לתמרץ את שוק הבנייה. השוק הזה מגיב למעשים, לא לדיבורים. כשאין פעולה אפקטיבית בשטח אין התקדמות.

התוצאה היא הצטברות של מאות אלפי דירות מתוכננות שלא נבנות. ניתוח אחד העלה תכנון יתר מצטבר של כ-650,000 דירות, כמות שמספיקה ליותר מעשור בקצב הבנייה הנוכחי. התכניות האלה יושבות על המדף ומחכות שמישהו יעשה איתן משהו. בהרבה מקרים כשזה יקרה התכניות כבר יהיו מיושנות, ולא מתאימות להתפתחויות שקרו במשך השנים.

יתרה מכך, הרבה תכניות כנראה לא ימומשו לעולם. כל מה שהן "תורמות" הוא לסטטיסטיקה של חוסר הביצוע. הבעיה היא שכלכלני האוצר משתמשים בסטטיסטיקה הזו כדי להצדיק עוד יותר תכנון מיותר. ב"תכנית האסטרטגית לדיור 2040" הגיעו למסקנה שבתקופה עד אז צריך לבנות 1.5 מיליון דירות. אבל אז אמרו שכדי להגיע לכך צריך לתכנן לא פחות מ-2.6 מיליון דירות, כי הרי אחוז גבוה ממה שמתוכנן לא נבנה. זה הפרש של 1.1 מיליון דירות.

לתכנן 1,100,000 דירות מיותרות זה המון, על סף הבלתי נתפס. זה אובדן שליטה גמור בכל נושא התכנון, אבדן שליטה שהופך את עצם השימוש במילה "תכנון" לפארסה. זה הצפה של השוק בתכניות קלוקלות, שאין שום קשר בינן לבין תכנון לאומי ותכנון אורבני ראוי. התוצאה הבלתי נמנעת היא שיזמים וקבלנים יבחרו לממש רק את מה שהכי קורץ להם, ויתעלמו מכל שיקולי המדיניות שאולי עוד נותרו איפשהו במנהל התכנון. בין היתר זה יגרום לעוד ציפוף במרכז — כולל הרס סופי ומוחלט של שטחים פתוחים — ולכישלון וקריסה בפריפריה.

זאת המשמעות של הארכת הפעילות של הותמ"ל. זה יותר גרוע מפול גז בניוטרל. זה השקעה מסיבית בנזק לטווח ארוך. (וחוסר תוחלת בטווח הקצר.)

ואם כל זה נראה לכם מוכר, זה לא מקרה. זו בדיוק אותה התנהלות כמו זו שמובילה את חוסר ההתמודדות עם הקורונה. במקום לתחזק ולהפעיל גופים מקצועיים, מייבשים אותם ואז ממציאים גופים חדשים שכל מהותם לייצר פעלתנות תוך עקיפת הכללים והרגולציה. התוצאה היא החלטות לא מושכלות שלא פותרות בעיות אלא רק מגבירות אותן. בשגרה זה מוביל להתנהלות לא אופטימלית ולנזק לטווח ארוך. בזמן משבר זה אסון של ממש.

מקורות

שנתוני מנהל התכנון נגישים מאתר מנהל התכנון.

דוח הוותמ"ל לשנת 2019 נגיש גם הוא באתר מנהל התכנון.

נתוני התחלת בנייה מהלמ"ס.