תכניות באויר

img_0601s

סוף השבוע שעבר היה סוף השבוע של "בתים מבפנים" בירושלים, עם מגוון אפשרויות ביקור וסיורים באתרים שונים.  בשישי הלכתי לסיור עם האדריכל יוסי פרחי בנושא תכנית הכניסה לירושלים.  כפי שהוא אמר מההתחלה, זה לא בתים ולא מבפנים.  זו תכנית שיש לה פוטנציאל לשנות את ירושלים לגמרי, או להיות בכיה לדורות.  היא אושרה סופית וקיבלה תוקף ב-2015, וחלקים כבר בביצוע.

לזכותו של פרחי הוא תיאר את הרציונאל של התכנית היטב ובאופן משכנע.  נקודת המוצא לפי פרחי היא שאזור הכניסה לעיר הוא "לא עיר" — יש שם בעיקר חניוני אוטובוסים, ואין מרחב עירוני שבני אדם יכולים להסתובב בו.  בפרט אין שום דבר מחוץ לתחנת הרכבת החדשה הנבנית מול התחנה המרכזית.  מעבר לכך, האזור הזה הוא המקום האחרון בעיר שיש בו די שטח פנוי כדי להקים מרכז עסקים לירושלים.  התכנית שהוכנה בהתבסס על התובנות האלה שמה את המרחב הציבורי בראש, עם שדרות להולכי רגל, כיכרות, ותחבורה ציבורית.  במגרשים שבין המרחבים הציבוריים האלה יבנו מגדלים בגובה של כ-35 קומות שיכללו מגוון שימושים מסחריים (התמונה לעיל מראה מה מתוכנן לקום כפי שזה מוצג במודל העיר במרתף העיריה).  בין היתר יהיו חנויות, מסעדות, בתי קפה וכו' במפלס הרחוב, ובמגדלים יבנו גם מלונות (בחלק מהקומות) כדי להבטיח שיהיו אנשים שיסתובבו שם גם בלילה.  זה משתלב גם עם מרכז הכנסים בבנייני האומה שצפוי לגדול להיות מרכז הכנסים הלאומי של ישראל, עם עוד מלון גדול לצידו.  מגורים לא יהיו שם כדי להשאיר את כל השטח לעסקים.  מה שכבר נעשה כיום הוא חפירת חניון ענק (5 קומות תת קרקעיות) מתחת לשדרות שז"ר, בין בנייני האומה לתחנת הרכבת החדשה, כי זה עוד דבר ששכחו כשתכננו את תחנת הרכבת.

השאלה הגדולה היא האם זה יצליח והאם זה באמת יהיה טוב לעיר.  פרחי לא יכל כמובן לענות והסתפק בטענה שהם בתור אדריכלים עשו את כל מה שאפשר כדי ליצור את התנאים להצלחה.  בהחלט יתכן שהוא צודק בזה.  אבל עדיין שווה לבדוק את ההתאמה של הקונספט לעיר.

ביקורת אפשרית היא שהמוקד הענק הזה, אם וכאשר יקום, ייבש את שאר העיר, כי כל פעילות העסקים תעבור לכאן.  בפרט, כל מרכז העיר ההיסטורי יהפוך לאזור תיירות ובילוי בלבד ולא יהיה יותר לב הפעילות של העיר.  אז נכון שכבר כיום יש לו תחרות קשה מצד תלפיות וגבעת שאול, אבל אחרי שנים של דעיכה בגלל עבודות הבניה של הרכבת הקלה בשנים האחרונות התחילה התאוששות בזכות הפעילות שלה.

מה שמוביל לשאלה הבסיסית האמיתית: האם יהיה מספיק ביקוש לכל השטחים האלה?  התכנית היומרנית לכניסה לעיר מתבססת על שתי הנחות ענק: שאם יתכננו המון שטח יהיו יזמים שיממשו את זה, ושאם הם יממשו את זה יהיו עסקים שינצלו את זה והרובע יפרח.  אבל זה תלוי באופי העיר ובהתפתחות הצפויה שלה.  מתכנני התכנית והעיריה מקווים למנף את התכנית ולהשתמש בה ככוח מניע שיגרום להתפתחות תעסוקה והתפתחות עירונית.  אני סקפטי.  כל ההשוואות בין ירושלים לערים אחרות שעלו כאן בבלוג כבדרך אגב הראו שירושלים היא עיר חרדית-ערבית יותר משהיא עיר ציונית מתקדמת.  אני מהמר שהאופי הזה הוא מקור הבעיות של העיר ולא מחסור בנדל"ן.  באופן קונקרטי, אחת השאלות שנובעות מכך היא האם כל האזור יהיה סגור בשבת או לא.  נסיון העבר מצביע שכן, וזה שם סימן שאלה גדול על השיגשוג שלו ועל ההיתכנות של התבססות בין היתר על מלונאות.

בתור תזכורת, הנה שני גרפים מפוסטים קודמים.  הראשון מתאר את כוח העבודה בכל ערי ישראל שיש בהן 20,000 תושבים ומעלה.  הציר האופקי הוא אחוז תושבי העיר שהם שכירים, והאנכי אחוז התושבים שהם עצמאים (שימו לב שהסקאלות שונות לגמרי, כי יש הרבה פחות עצמאים).  שתי הערים הגדולות במדינה הן חריגים (outliers) מהפיזור הכללי: בתל-אביב יש יותר שכירים ובעיקר יותר עצמאים ממקומות אחרים, ובירושלים יש פחות.

scat-pct

הגרף השני מתאר את הצד השני של אותו דבר, דרך המשקפיים של יחס התלות: כמה תושבים תלויים למחייתם באותם אלה שאכן עובדים ומתפרנסים.  הציר האופקי הוא יחס התלות כשמחשבים אותו לפי טווחי גיל, והאנכי כשמחשבים אותו לפי נתונים מפורטים.  ושוב, בתל-אביב היחס הוא הנמוך ביותר מכל הערים בשתי השיטות, ובירושלים הוא גבוה יותר בהפרש ניכר מכל הערים הציוניות בשתי השיטות.

tlut-real

אגב, כדאי לשים לב שאוכלוסית ירושלים כמעט כפולה מזו של תל-אביב, אבל רק כ-40% הם יהודים לא חרדים.  זה יוצא איזה 330 אלף.  בתל-אביב יש כ-91% יהודים לא חרדים, שזה בערך 380 אלף.  אז ההבדל במספר התושבים מהמגזר היהודי-ציוני-יצרני לא כל כך גדול.  ובכל זאת הפעילות העיסקית בירושלים נמוכה בהרבה, ובירת העסקים של ישראל היא ללא עוררין תל-אביב.  זה בא לידי ביטוי גם בשטחי בינוי כפי שהם מופיעים בנתוני הלמ"ס (באלפי מ"ר):

מגורים משרדים ומסחר תעשיה בנקים וביטוח מלונות חניונים
תל-אביב 15687 4714 1144 408 419 1847
ירושלים 16640 1680 985 55 598 650
חיפה 9435 5814 4704 46 123 192

אז שטחי המגורים הם דומים למדי (למרות ההבדל העצום באוכלוסיה), אבל בתל-אביב יש כמעט פי 3 יותר שטחי משרדים ומסחר, כמעט פי 3 יותר שטח חניונים, ולא פחות מפי 7.5 יותר שטחים של בנקים וחברות ביטוח.  חיפה גם מפתיעה עם עוד יותר שטחי משרדים ומסחר מתל-אביב, והרבה יותר שטח תעשיה, למרות אוכלוסיה הרבה יותר קטנה. התכנית של רובע העסקים החדש בכניסה לירושלים מקיפה כמיליון מ"ר בסך הכל, מהם בערך חצי שטח עיקרי שרובו משרדים ומסחר.  גם אם כל זה יממומש ולא יבוא על חשבון אזורים אחרים בעיר עדיין יהיה בתל-אביב ובחיפה יותר מפי 2 (וזה בהנחה שהן לא תתפתחנה במקביל).

מקורות

מצגת (לא מעודכנת) על התכנית ניתן למצוא באתר העיריה.

במנהל מקרקעי ישראל נמצאת התכנית כפי שקיבלה תוקף ב-2015.  תכנית זו היא הכללית לרוב השטח, יש עוד כמה תכניות נלוות לתאי שטח ספציפיים.

נתוני השטח המצוטטים בסוף הם מפרופיל הרשויות המקומיות של הלמ"ס לשנת 2014.

מודעות פרסומת

2 תגובות

  1. עמית
    פרסם את 07/10/2016 ב-18:15 | Permalink | הגב

    הניתוח שלך חלקי ולכן שגוי. הסיבה לכך היא שהבאת נתונים שמתייחסים לערים בלי להתייחס לסביבה ולעובדה שלא כל מי שעובד בעיר מסוימת גם גר בה. למה תל אביב היא מרכז העסקים של ישראל למרות הדמיון במספר התושבים מהמגזר היצרני? התשובה היא שתל אביב מוקפת במטרופולין שמספק לה את כוח העבודה העיקרי ומקבל מהעסקים והמשרדים בה שירות. גם ירושלים לא עומדת בזכות עצמה והיא, אם שכחת, בירת ישראל שבה פועלים רוב משרדי הממשלה. לא כולם עדיין, ואחת הסיבות לכך היא שאין בעיר די שטחי משרדים (גם אם לוקחים בחשבון את תלפיות וגבעת שאול). כמובן שלא כל עובדי הממשלה גרים בירושלים, והריכוז הזה במקום הנגיש ביותר בעיר צמוד לתחנת הרכבת ולתחנה המרכזית יאפשר לרבים להגיע אליה יום יום בנוחות ובמהירות, הן מתוך העיר והן מחוצה לה, מה שיגדיל את האטרקטיביות של הרובע החדש. מהסיבות הללו רובע הכניסה לעיר יגדיל באופן משמעותי את העוגה וגם ייתן לעיר בסיס כלכלי מוצק שיאפשר לה להתפתח עוד יותר בניגוד לגורל שייעדת לה.

    • פרסם את 09/10/2016 ב-20:32 | Permalink | הגב

      וודאי שהעיר זה לא הכל וחשוב המטרופולין סביבה. אבל דוקא בגלל זה עוד יותר מרשים ההבדל שקיים גם בעיר עצמה בין תל-אביב גופה לבין ירושלים, וצריך גם לזכור שהמטרופילון של תל-אביב הרבה יותר משמעותי. אשר למשרדי ממשלה, יש תכניות (שמופיעות כבר באותו מודל במרתף העיריה) להכפיל את שלושת בנייני הממשלה הגדולים משנות ה-50: ליד כל אחד מהם יבנה בניין נוסף באותו הגודל, וזה בנוסף לבניינים החדשים שכבר הוקמו לכיוון צפון (מהם אחד גדול במיוחד שבשלבי הקמה מתקדמים בימים אלה ממש). אז האם יהיה ביקוש לרובע החדש? מה שאתה אומר הוא הקו הרשמי, שבזכות הנגישות הוא יהיה אטרקטיבי והעוגה תגדל וכולם יהיו מרוצים. בתור ירושלמי אני אומר הלוואי שאתה והם צודקים. אבל אני עדיין חושש שיש כאן הימור עצום, ואם זה לא יצליח זה יהיה אסון לדורות.

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: