וועדות, תכנון, ומשבר הדיור

הפוסט הזה נוצר כתוצאה מכתיבת התנגדות לתכנית "מורדות רמות" שאושרה על ידי הותמ"ל (הוועדה למתחמים מועדפים לדיור), שבה מתכוונים לבנות כ-1650 דירות בהרחבה של שכונת רמות לכיוון מצפה נפתוח — בניה שכמעט כולם כולל עיריית ירושלים מתנגדים לה, ושתפגע באחד מהשטחים הטבעיים הערכיים ביותר סביב ירושלים ובעדר צבאים שחי במקום.  אחת השאלות שעלו היא — למה בכלל צריך את הוועדה הזו?

קצת רקע

למי שלא מכיר, ועדות התכנון ה"רגילות" מסודרות בהיררכיה של 3 רמות:

1. המועצה הארצית לתכנון ובניה היא הוועדה העליונה.  היא אחראית על תכניות מתאר ארציות (למשל תמ"א 3 ההיסטורית שהתוותה את רשת הדרכים הארצית של המדינה) ועל אישור תכניות מתאר מחוזיות.
2. הוועדות המחוזיות אחראיות על תכניות מתאר לכל מחוז, שאמורות כמובן להתאים לנאמר בתכניות מתאר ארציות, ועל אישור תכניות מקומיות.
3. הוועדות המקומיות בכל עיר או מועצה מקומית אחראיות על תכניות בניה מפורטות, שאמורות כמובן להתאים לנאמר בתכנית המתאר המחוזית.

המבנה ההיררכי הזה נועד להכניס ראיה כוללת לתהליך התכנון ולאזן את הצרכים המקומיים עם האזוריים והארציים.  כדי לעקוף את כל התכנון המנג'ס הזה הממשלות האחרונות הקימו מערך מקביל שלם שאינו כפוף לתכניות המתאר המחוזיות ואפילו לא לרוב תכניות המתאר הארציות.  זה כולל את הרכיבים הבאים:

1. הוועדה לתשתיות לאומיות (ות"ל) שהוקמה מכח חוק ההסדרים ב-2002.  הוועדה הזו מקבילה למועצה הארצית, ולכן יש לה הסמכות לאשר תכניות שסותרות תכניות מתאר ארציות.  עוסקת בעיקר בפרוייקטי התשתית הבעייתיים ובעלי ההשלכות הנרחבות ביותר — כבישים ארציים, מסילות ברזל, ותחנות כוח — אבל בראיה נקודתית.
2. הוועדות לדיור לאומי (וד"ל), אחת בכל מחוז, שהוקמו ב-2011 במטרה לאשר 50,000 דירות בשנה, ופעלו עד 2015.  בסמכותן היה גם לחייב בניה של דירות קטנות ברות השגה, אך בפועל לא עשו זאת.
3. הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), שהוקמה ב-2014 כתחליף לוד"לים.  גם ועדה זו מקבילה למועצה הארצית, והיא נועדה לטפל בתכניות גדולות של לפחות 750 דירות.
4. מעבר לכל זה, במסגרת "רפורמת הפרגולות" (שהיא בעצם שכתוב מסיבי של כל חוק התכנון והבניה) ניתנה לשר הפנים הזכות לתת פטור מתכנון ופטור מהיתר בניה לפרויקט "חשוב" ו"זמני".  מה שכמובן מונע כלאפשרות של התנגדות לפרויקט כזה, וגם מקשה מאוד על הגשת בג"ץ, כי מה זה חשוב וזמני נתון לשיקול דעתו הבלעדי של השר.

משבר הדיור והתכנון

הסיבה (או התרוץ) להקמת הוד"לים והותמ"ל הוא משבר הדיור שגרם לעלית מחירים היסטרית מאז 2008.  הממשלה שבה ומסבירה כל פעם שהמחירים הגבוהים נובעים מחוסר היצע, וחוסר ההיצע נגרם בגלל תכנון איטי מידי.  מכאן נגזר הפתרון של ועדות שיעבדו יותר מהר ויספקו את הצורך בתכנון דירות, ולו על חשבון שיקולי תכנון וסביבה ותוך הקרבת השטחים הירוקים.

אבל מה הנתונים אומרים?

ראשית, הנה הקשר בין מחירי הדיור לבין התחלות הבניה.  (שימו לב שיש שני צירים אנכיים, כי שתי סדרות הנתונים האלה בסקלות שונות ובלתי קשורות.  כרגיל זה רעיון רע, אבל זה מאפשר להשוות את המגמה הכללית אם שתיהן מתחילות ב-0 ומגיעות בערך לאותו הגובה.)

מה שרואים הוא שהשוק הגיב לעלית המחירים: כשהמחירים התחילו לעלות מיד התחילו לבנות יותר.  זה אומר שלא היה מחסור בדירות מתוכננות.  בפרט עד 2011 מחירי הדירות עלו בכ-60% יחסית ל-2007, ומספר התחלות הבניה גדל בכ-52% יחסית ל-2007.  אבל מאז 2011 התחלות הבניה נתקעו בערך באותה רמה, בעוד המחירים ממשיכים לטפס (והגיעו ב-2015 לכפליים המחירים שהיו ב-2007).

אז אולי ב-2011 נוצר מחסור בתכנון, והוד"לים והותמ"ל באמת יצילו את המצב?  למרבה המזל מינהל התכנון התחיל לפרסם לפני כמה שנים את שנתון התכנון, שכולל מידע מפורט על מספר הדירות שאושרו בכל וועדות התכנון וגם בחתכים שונים.  אז הנה כמות הדירות שתוכננה, שוב בהשוואה עם התחלות הבניה (הקו הכחול המקווקוו, שהוא בדיוק אותו הקו בגרף הזה ובגרף הקודם). [עדכון: הגרף והטקסט בהמשך עודכנו לכלול גם נתונים מ-2016]

 

אז מסתבר שאכן בשנים 2007-2011 התחילו לבנות יותר ממה שתכננו, כלומר מלאי התכנון הלך וירד.  אבל דווקא החל מ-2011 יש עליה ניכרת בתכנון, וב-5 השנים האחרונות יש עודף תכנון מדהים של כ-170,000 דירות (כלומר ב-4 שנים אלה תכננו 170,000 יותר דירות ממה שהתחילו לבנות).  והעודף הזה הוא יותר מכפול מהגרעון שנוצר ב-5 השנים הקודמות, כך שבסך הכל בעשור האחרון מלאי התכנון  גדל ביותר מ-115,000 דירות.

המסקנה המיידית היא כמובן שתכנון הוא לא צוואר הבקבוק שמגביל את ההיצע וגורם לעלית המחירים.  מתכננים המון.  ויתרה מכך, הרוב המכריע של התכנון נעשה בוועדות המחוזיות הישנות והטובות, בלי צורך לרמוס שטחים פתוחים בניגוד לתכניות המתאר.  ואגב, כיוון שאישור תכניות בועדות המחוזיות לוקח כ-3 שנים בממוצע, העליה הדרמטית באישור תכניות ב-2011-2012 מצביעה על כך שהוועדות המחוזיות התחילו לעבוד בקצב מוגבר כבר ב-2008-2009, הרבה לפני שהממשלה שמה לב שיש משבר.

ומה עם הוועדות המיוחדות?  הוד"לים, שנועדו לאשר 50,000 דירות בשנה, הגיעו בשיאן ל-13,600 דירות בשנה — פחות משליש מהיעד, בקושי 22% ממה שהועדות המחוזיות הרגילות עשו באותה שנה, ובלי לספק שום דירות במחירים סבירים לזוגות צעירים.  הותמ"ל הגיע ל-25,300 בשנתו הראשונה, טיפה יותר משליש ממה שהוועדות המחוזיות הצליחו לעשות באותה שנה, ול-37,600 בשנתו השניה, חצי ממה שהמחוזיות עשו (זאת בהנחה שבשנתוני התכנון הבאים לא יעדכנו את המספר כלפי מטה, כפי שנוטה לקרות).  אז הוועדות האלה הוסיפו רק מעט יחסית, וגם בלעדיהן היינו מגיעים כבר לעודף תכנון שמפצה על החוסר של 5 השנים הקודמות ויותר מכך.

בועת הנדל"ן

מה שמחזיר אותנו לשאלה — מה גורם למשבר הדיור ולעלית המחירים?  לפי התיאוריה הכלכלית, מנגנוני השוק היו צריכים זה מכבר להביא לאיזון בין ביקוש והיצע.  בפרט, כשההיצע גדל המחירים היו צריכים לרדת או לפחות להתייצב.  אבל בגרף הראשון ראינו שבשנים 2007-2011 המחירים וההיצע עלו בחדווה ביחד.  אני מקווה שאני לא מחדש לאף אחד אם אני טוען שההסבר הוא בריבית.  זה מודגם בגרף הבא (שוב גרף עם שני צירים אנכיים — sorry).

מה שחשוב הוא הפער בין הריבית לאינפלציה.  כשהריבית יותר גבוהה מהאינפלציה שווה לשים את הכסף בבנק.  אבל כשהריבית נמוכה יחסית לאינפלציה כסף שנמצא בבנק מאבד את ערכו, ולכן מוציאים אותו משם ומחפשים אפיק השקעה אחר — למשל דירות.  הדינאמיקה הזו באה לידי ביטוי בגרף ב-3 תקופות.  הראשונה הייתה ב-2002, כשהורידו בחדות את הריבית והיתה עליה באינפלציה.  זה גרם לעלייה בביקוש לדירות, ומחירי הדירות הפגינו עליה קלה.  אבל בנק ישראל העלה באופן דרסטי את הריבית, האינפלציה ירדה, ועליית מחירי הדירות נבלמה תוך שנה.  הפעם השניה הייתה ב-2008, כשהאינפלציה עלתה והגיעה לאותה רמה כמו הריבית.  שוב מחירי הדירות התחילו לעלות.  אבל הפעם בנק ישראל הוריד את הריבית בחדות (כדי להתמודד עם המשבר העולמי), ומחירי הדירות זינקו.  זה התחיל להתמתן ב-2011-2012, הפעם השלישית שהריבית עלתה יחסית לאינפלציה, אבל אז הריבית קוצצה שוב ומחירי הדירות חזרו לעלות.

ואגב, כולם יודעים שלריבית יש חלק מרכזי בעליית מחירי הדיור.  למשל בסקר בנק ישראל לשנת 2011 מופיע מאמר של חטיבת המחקר בבנק בו נאמר בין היתר

נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים.

גם ירון זליכה, לשעבר החשב הכללי במשרד האוצר, חוזר ומעלה את הטענה הזו מעל כל במה אפשרית.  במקביל, דוח הוועדה הציבורית לבחינת חסמים ניהוליים וארגוניים בתחום התכנון והבניה של משרד הפנים מדצמבר 2011 מצא כבר אז שהתכנון אינו צוואר הבקבוק, אלא חוסר השקעה של הממשלה והרשויות המקומיות בתשתיות (מים, ביוב, וכבישים — דברים כאלה שצריך בשביל שכונות חדשות).

אז לסיכום

• הקמת וועדות כמו הוד"לים והותמ"ל זה לכל היותר מסך עשן שנועד לתת הצגה של פעילות שתסווה את חוסר ההצלחה של הממשלה בטיפול במשבר הדיור.  המחיר של המיסוך הזה הוא פגיעה לדורות בהליך התכנון ובשטחים פתוחים.
• בינתיים משבר הדיור מעמיק ובועת נדל"ן מסוכנת הולכת ומתנפחת כתוצאה מספקולנטים ומשקיעים שמזרימים כסף לשוק הדיור.  כשהבועה תתפוצץ יהיו לזה השלכות קשות על כל המשק ועל הבנקים, כי חלק ניכר מהבועה ממומן על ידי חוב (משכנתאות).
• פתרון אמיתי יבוא רק כתוצאה מהקטנת כדאיות ההשקעה בדירות (למשל על ידי מיסוי, כל עוד בנק ישראל לא מעלה את הריבית) וחיוב בניית דיור בר-השגה.

ההקשר

כאמור איסוף וניתוח הנתונים האלה נעשו במסגרת כתיבת התנגדות לתכנית "מורדות רמות" שאושרה על ידי הותמ"ל.  לפרטים נוספים וחתימה על התנגדות ראו באתר עמותת רמות למען הסביבה (אפשר להגיש התנגדויות עד אמצע אפריל בערך).

עדכון: אחרי תחילת שמיעת ההתנגדויות לתכנית, הותמ"ל החליטה להעביר את המשך הטיפול בתכנית לועדה המחוזית הרגילה.

מקורות

הניתוח הזה מבוסס במידה רבה על הרצאה בנושא משבר הדיור מכנס על השינויים במערכת התכנון.  יש בהרצאה עוד הרבה ניתוחים נוספים ותובנות על מה נמצא ברקע התהליכים שלא הכנסתי כאן.  גילוי נאות: זה אח שלי.

הנתונים על בינוי דירות, המחירים שלהן, והאינפלציה באים כולם מהלמ"ס.  אלה אותם נתונים שהשתמשתי בהם כבר בהקשרים אחרים.

הנתונים על הריבית מבנק ישראל, וגם אותם כבר הראיתי בעבר.

הנתונים החדשים היחידים הם בעצם נתוני התכנון, שנלקחו מהשנתונים של מינהל התכנון שמתפרסמים מאז 2011.  כשהיו נתונים חופפים השתמשתי בחדשים יותר, כי יש עדכונים (כרגיל כלפי מטה).  השנתון של 2015 מופיע רק באופן חלקי באתר, אין עדיין קובץ שלם להורדה.  הנתונים על הוד"ל מדו"ח הוד"ל מס' 11.