שוק הדיור: מצאי לעומת בניה

בפוסט מלפני הבחירות הסתכלתי על שוק הדיור מבחינת תמהיל הדירות החדשות שנבנות.  המסקנה היתה שלא בונים כמעט בכלל דירות קטנות שיכולות להחשב דיור בר השגה, כי כוחות השוק מעדיפים דירות גדולות של 4, 5, ואפילו 6 חדרים.  אבל עכשיו העירו לי שזו לא כל התמונה, כי צריך גם להסתכל על מלאי הדירות שהצטברו במשך השנים, כשעוד בנו דירות יותר קטנות.  כיוון שהנתונים כבר היו מוכנים היה פשוט מאוד לייצר את הגרפים הבאים.

הראשון מראה את המספר המצטבר של דירות שנבנו בגדלים שונים.  נפתח בכמה הסתייגויות.  ראשית, הנתונים הם נתוני בניית דירות חדשות, ומתחילים משנת 1955.  כך שכל הדירות שהיו כבר בנויות לפני זה לא מופיעות כאן, ולכן יש להניח שצריכות להיות עוד כמה מאות אלפי דירות, רובן קטנות.  שנית, הגרף מניח שכל דירה שנבנתה נשארה באותה תצורה עד היום, כלומר שדירות לא אוחדו או פוצלו, ושבניינים לא נהרסו.  ההנחה הזו כמובן לא נכונה, אבל התקווה היא שהפעולות האלה קורות בהיקף קטן יחסית, ולכן הנתונים נותנים אינדיקציה סבירה על המצב.  ומה שרואים הוא שמאז 1955 נבנו כאן קצת למעלה מ-2 מיליון דירות, ויותר מחצי מהן הן של 4 חדרים ומעלה, אבל עדיין באופן מצטבר הגודל הנפוץ ביותר הוא של 3 חדרים וגודל זה משקף שליש מכל הדירות שנבנו.

app-sz-acc

מצד שני, יכול להיות שהתמונה הזו יותר מידי אופטימית.  כזכור הבניה המסיבית של דירות 3 חדרים היתה בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת, אז כיום הן בנות 40-50 שנים.  כתוצאה יש להניח שהן יותר קטנות מדירות 3 חדרים שנבנות כיום, ובנוסף שלפחות חלקן, הישנות יותר, כבר לא במצב טוב ואולי מיועדות להריסה.  כדי לבסס זאת, הגרף הבא מציג את הדירות בגדלים השונים לפי שנת בניה, ומכאן לפי גיל.  זה בדיוק אותו דבר כמו הגרף מהפוסט הקודם, אלא ששם נירמלתי את הבניה בכל שנה כדי לראות איזה אחוז מהדירות בכל גודל, ואילו כאן אין נירמול ורואים את מספר הדירות שנבנו בכל גודל.  ואכן, המסה הגדולה של דירות 3 חדרים הן בגילים 37-55, והמסה של דירות 2 חדרים הן בגילים 50-60 — מה שמחזק את הצורך לבנות דירות בנות-השגה חדשות כיום.

app-sz-abs

עוד שני דברים מעניינים שרואים הם (1) שקצב הבניה נשאר די אחיד לאורך כל התקופה מאז 1955 ועד היום, משהו סביב 30,000 דירות לשנה בממוצע, עם פלקטואציות בין 20,000 ל-40,000, ובמקרים מיוחדים (שרון ורבין) עד מעל 60,000.  זאת למרות העליה המשמעותית באוכלוסיה, מה שמדגים שוב את הירידה הדרמטית בבניה לנפש אחרי המהפך ב-1977; ו-(2) שמאז 2008 יש מגמת עליה ברורה בבנית דירות חדשות, מה שמראה שהשוק מגיב לעלית המחירים, כי העליה היא בבניה פרטית יותר מבבניה ממשלתית.  אבל כיוון שהשוק מושפע ממשקיעים שמחפשים תשואה ולא רק ממחפשי דיור, העליה הזו בהיצע לא גורמת לירידת מחירים.

מקורות

אלה בדיוק אותם נתונים כמו הפוסט הקודם, ומקורם בפרסום 1582 של הלמ"ס אודות הבינוי בישראל, בתוספת עדכונים מהשנתון הסטטיסטי לישראל לשנת 2014.

מודעות פרסומת

2 תגובות

  1. פרסם את 07/09/2015 ב-16:43 | Permalink | הגב

    פוסט מצויין.
    שאלה אחת קצת צדדית – איפה יש נתונים על שטח הדירות ביחס למספר החדרים?
    ראיתי הרבה התייחסויות למספר החדרים, ולעלייה בשטח. אבל גם הרבה אמירות כלליות לגבי הקטנה של השטח ביחס למספר החדרים.
    יש אפשהו איזה נתונים לגבי שטח דירה ממוצע לפי מספר חדרים? לאורך זמן?

    תודה

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: