בר השגה

הנושא המרכזי במחאה החברתית של שנת 2011, או לפחות זה שממנו הכל התחיל, הוא מחיר הדיור.  ואחת מהתוצאות היתה הדרישה לדיור בר השגה — לא מספיק לבנות דירות, צריך גם שתהיינה דירות בגודל סביר ובמחיר סביר בשביל זוגות צעירים וסתם אנשים שהם לא מליונרים.  אבל מה שבאמת קורה מוצג בגרף הבא.  עבור כל שנה ניתן לראות פה את אחוז הדירות בגדלים שונים, לפי מספר חדרים.

app-sz

אז אם אתם מחפשים סיכום קצר של המצב, הסיכום הוא כזה: תשכחו מדיור בר השגה.  בשנים האחרונות 5-8% מהדירות החדשות בלבד הן בגדלים של עד 3 חדרים, ויותר מחצי הן של 5 או 6 חדרים.  לפני 10 שנים גם היתה כבר הטיה משמעותית, אבל קצת פחות קיצונית: כ-17-20% מהדירות החדשות היו של עד 3 חדרים.  וזה בגדול היה המצב מאז 1990, פרט לעליה זמנית של דירות 3 חדרים במבצע הדיור לעולי שנות ה-90 מרוסיה.

צורה אחרת להסתכל על אותם נתונים היא לא לפרט את כל הגדלים אלא לחשב את הגודל הממוצע.  פרשנות אחת של גודל היא לפי מספר החדרים, כמו בגרף הקודם.  התוצאה לפניכם.

rooms

אז כתוצאה מהשינוי בתמהיל גודלי הדירות מספר החדרים הממוצע עלה באופן לינארי למדי מקצת מעל 2 בשנת 1955 לקצת מעל 4 בשנת 1990, ואז נשאר די יציב עד בערך 2005, ואז עלה עוד קצת כדי להתייצב על רבע לחמש בשנים האחרונות.  אבל מה אם נסתכל על הגודל במונחים של מטרים רבועים?  במקרה הזה התוצאה היא שהעליה נמשכת באופן די רציף, אמנם עם התייצבות בשנות ה-90 (ואפילו ירידה זמנית כתוצאה מאותן דירות לעולים מרוסיה), אבל חזרה לעליה משמעותית מאז שנת 2000.

size

המסקנה היא שלא רק מספר החדרים גדל, אלא גם השטח הממוצע לחדר, מה שמעלה עוד יותר את מחירי הדירות.  אבל הניחוש שלי הוא שחדרי השינה והילדים לא גדלים כל כך, ורוב הגידול הוא בשטח של הסלון ובתוספת חדרי אמבטיה נפרדים.

(הערה: המספרים כאן קצת מנופחים, כי מדובר בכלל השטח של בניה למגורים, כולל שטחים ציבוריים (לובי, חדר מדרגות, ואולי גם חניה), ולא שטח הדירות נטו.  יש להניח שצריך להוריד 10-20% כדי לקבל את שטח הדירה הממוצע, וכיום זה לא כמעט 200 מ"ר אלא "רק" קצת יותר מ-150 מ"ר.)

אז מה כל זה אומר?

אם אתם שייכים לאופטימיים, זה יופי — רמת החיים עולה ופורחת וכולנו גרים בדירות גדולות ומרווחות בשמחה ובאושר.  עובדה, זה מה שהשוק מייצר, כנראה כי זה מה שאנחנו רוצים ויכולים לקנות.

אבל אם אתם פחות אופטימיסטים, יש כאן סימנים לכשל שוק.  די ברור שלא כולנו באמת רוצים או יכולים לקנות דירות כאלה גדולות.  השוק מיצר אותן ולא דירות יותר קטנות פשוט כי זה יותר רווחי, ולעזאזל עם הזוגות הצעירים.  זה משתלב יפה עם המגמה של הרשויות המקומיות, שמעדיפות דירות גדולות שהארנונה עליהן גבוהה יותר.  אבל בטווח הארוך הצרוף של בנית דירות גדולות בלבד (לעיל) + האפקט המצטבר של בניה בקצב נמוך + ריבית נמוכה וחוסר אפיקי השקעה גורם לעליה מטאורית במחירי הדירות ולמחאה חברתית.  סיבוב ראשון היה ב-2011, ומאז המצב לא השתפר אלא נעשה יותר גרוע.  הצורה היחידה לשנות כיוון היא בניה ציבורית בקנה מידה נרחב של הרבה דירות בגדלים ומחירים סבירים באיזורי ביקוש, כמו בשנות ה-70, בניגוד למה שהקבלנים והעיריות רוצות.  אבל זה מחייב הכרה בכשל השוק, ומדיניות אקטיבית של פעולה לתיקון.  חומר מעניין למחשבה בתקופת בחירות.

מקורות

מסתבר שיש ללמ"ס גם פרסום מיוחד על הבינוי בישראל עד 2013, שמרכז את כל הנתונים האלה (ושל הפוסטים האחרונים) במקום אחד — פרסום מספר 1582.  הנתונים על גודל הדירה הממוצעת התקבלו מחלוקת מספר החדרים במספר הדירות.  הנתונים על שטח ממוצע התקבלו על ידי חלוקת שטח הבניה למגורים במספר הדירות או החדרים.

מודעות פרסומת

6 תגובות

  1. חש
    פרסם את 08/02/2015 ב-21:31 | Permalink | הגב

    הקבלן יבנה מה שהלקוח ירצה. להפך מבחינתו הוא יבנה לולים וקאסבות.
    זה נטו הרשויות המקומיות שרוצות למשוך אוכלוסיה חזקה לתת כמה שפחות שירותים ולגבות כמה שיותר מיסים

    • חש
      פרסם את 08/02/2015 ב-21:57 | Permalink | הגב

      וחוץ מזה
      א. קודם כל מחיר הדירה שהלקוח משלם מורכב מהדירה והריבית ביחד ההפרדה היא מלאכותית המחיר הכולל נקבע על ידי ההיצע והביקוש, בסוף יש סכום שיורד כל חודש לטובת המשכנתא. מה זה משנה אם שליש זה הדירה ושני שליש זה רווח של הבנק או להפך. כשהיתה ריבית 10 ו 12 אחוז הדיור היה יותר בר השגה?! אם המחיר נטו עלה בגלל שהריבית ירדה אז מה זה בכלל משנה? ההון הוא חלק מהמחיר כמו המלט הברזל והקרקע הדיזל והשכר עבודה. צריך לראות את כל המרכיבים יחד ואז לבדוק מה קרה למחיר הדיור הכולל..
      ב. ואז יתברר שמחיר הדיור למטר כולל המימון בכלל ירד בתקופת ביבי ולכן שטח הדירות עולה . המחיר של המוצר ירד (מטר בנוי כולל ריבית) ולכן הביקוש עלה (גודל הדירה) לכן כנראה אין כשל שוק.
      ג. והריבית נמוכה בגלל המשמעת התקציבית והגרעון הנמוך.
      מעתה אמור בזכות אמון השווקים הבין לאומיים במשק הישראלי הישראלים בונים בתים יותר גדולים

      • פרסם את 09/02/2015 ב-8:38 | Permalink

        משמח לראות שלפחות אחד מקוראי נמנה עם האופטימיים…
        א. עניין הריבית קשור רק כי כשהריבית נמוכה אנשים עם עודף כסף (כן, יש כאלה) קונים דירות להשקעה ומעלים את הביקוש והמחירים, ובפרט את הביקוש לדירות גדולות, ולכן מי שאין לו נתקע. אבל העיקר אכן כמה הלקוח צריך לשלם יחסית למה שיש לו. ומה שקרה ב-7 השנים האחרונות, קרי בתקופת ביבי, הוא:
        ב. היחס בין מחירי הדירות לשכר עלה ב-60%. זה כולל בתוכו את כל הפרטים שלא באמת חשובים בפני עצמם. השכר תקוע בלי להשתנות יחסית לאינפלציה כבר מאז שנת 2000, ואילו מחירי הדירות טיפסו באופן חד, בין היתר כי בונים אותן יותר גדולות. הנירמול של מחיר למטר הוא הזוי – זה לא דוכן בשוק והמוצר הוא לא מטר בנוי אלא דירה שלמה. חוץ מזה הטיעון גם לא נכון: בשנות נתניהו גודל הדירה הממוצעת עלה רק באחוזים בודדים, והמחיר בכ-80% (יחסית לאינפלציה) או 60% (יחסית לשכר), אז המחיר למטר כן עלה גם הוא באופן משמעותי.
        ג. הריבית נמוכה בגלל נסיונות נואשים להנשים את הכלכלה על ידי עידוד הצריכה. זה לא עובד כי כולם בדיכי. האלטרנטיבה שיש לה סיכוי יותר טוב היא להעביר את הדגש מהטייקונים לעם: במקום לעזור כל הזמן לטייקונים בתקווה שהם ייצרו מקומות עבודה בשכר מינימום (כשבעצם הם מהמרים עם הכסף שלנו על מיזמי נדל"ן במזרח אירופה וכו'), לעזור למי שלא גומר את החודש. יש הרבה כאלה, וכל עזרה שהם יקבלו תתורגם מיד לצריכה שתניע את גלגלי הכלכלה בישראל. הנה רעיון טריוויאלי: אם הממשלה תשפר את מוסר התשלומים שלה משוטף+90 לשוטף+30, זה מיד יזרים לכלכלה מיליארדים של שקלים שכבר כלולים בתקציב ויגרום לבום רציני.

  2. חש
    פרסם את 12/02/2015 ב-18:37 | Permalink | הגב

    א. צריך לפחות לנסות להיות אופטימי. חוץ מזה וודאי שאנשים רוצים לקבל יותר שטח בנוי, יותר חדרים, חדר לכל ילד, עוד שירותים, גינה חנייה מחסן לובי ולא מסתפקים רק בזה שיש להם יחידת דיור.
    (לא כולל מי שבשלב התל אביבי שמוכן בשלב כלשהו גם לגור בנישה של 3 מטר בלי מטבח)

    ב. אני מסכים איתך שצריך לטפטף יותר כסף מלמטה לכלל האוכלוסיה ולא רק להזרים מלמעלה לפירמות הגדולות.
    למשל לדעתי כדאי קצת את המע"מ לכולם. זה מס על העניים מי שעשיר לא משלם הרבה יותר מעמ גם ככה לא על השקעות,לא על חסכונות ולא על צריכה שהוא מקבל דרך חברות ארנק.
    למשל להקטין בלו על הדלק שמתבטא בכל המוצרים בסופר.
    למשל כדאי להקטין את הארנונה לכולם.
    זה ישאיר אצל האנשים בכל המשק קצת יותר כסף לצריכה ולחסכון פרטי.

    ג. הריבית תלויה קודם כל במחיר במדינות הגדולות שאנחנו קשורים אליהן האיחוד האירופאי וארהב + דלתא שבנק ישראל יכול קצת לשחק בה. ברגע שהריבית בארהב ירדה גם פה היא תרד ברגע שהיא תעלה שם היא תעלה גם פה אין ברירה זה לא בשליטתנו. השליטה של הממשלה ובנק ישראל היא רק בשוליים.

    ד. מוסר התשלומים של ש+90 הוא רק ההתחלה יש מקרים שהאישורים של המפקחים במשרדים השונים לוקחים יותר זמן, כל מיני מערכות ממוחשבות שההוכנסו שמאיטות את התשלום, וודאי שמדובר בעצם בעוד תשומה של החברות שעובדות עם הממשלה שבעצם מוציא כסף מהמשק וממתן אותו, ושיפור מוסר התשלומים יזרים כסף למשק.
    באותה מידה שיטת המכרז במחיר הזול ביותר גורמת לחברות להצטמצם, אתה יכול לדבר על שיטת מכרזים שבוחרת לא בהצעה הכי נמוכה אלא בהצעה השנייה הכי נמוכה או מכרזים שמתחשבים בתשלום שכר הוגן לעובדים שגם יזרימו עוד כסף למשק.

    ה. נראה לי שרוב הדירות נקנות על ידי אזרחים ממוצעים+ בכסף של הבנק (משכנתא) על סמך הכנסה פנויה עתידית של הלווה כמו עובדי מדינה, אנשי קבע ורק המיעוט על ידי מיליונרים עם הון פנוי של מיליוני שח פנויים להשקעה למשל כאלטרנטיבה להשקעה במניות.
    לא מדובר על עגבניות שאתה קונה בשוק במזומן, כמעט כל קנייה תעבור בבנק.
    ולכן גובה הריבית כן משפיע על הקונה ש*משלם* את הריבית, ולכן הדיון על מחיר דירה לבד בלי דיון על המחיר הריאלי המצטבר = התשלום של הקרן לקבלן + הריבית לבנק הוא חסר וראוי לבדוק מה קרה למחיר הריאלי של הדירה (כולל מחיר הריבית) או של מטר בנוי ואם הריבית ירדה מ 10% ל 1% אז על פני שנות המשכנתא המחירים לצרכן הם בעצם יציבים והאמירה שהמחירים עלו ב 80% היא לא לגמרי מדוייקת תלוי איך מסתכלים על זה.
    גם המחיר לפני עשור שהיה יותר נמוך לא מייצג את היכולת של זוג צעיר שאין לו את מלוא הסכום לרכוש את הדירה כי הזוג הזה גם הוא היה נכנס לבנק, גם היה מקים משכנתא והיה משלם אותו דבר רק שהכסף היה הופך לריבית..

    לדוגמה נבחר דירה שעולה מיליון שח, שמשקיע קונה במשכנתא ל 25 שנה.
    אני משתמש במחשבון משכנתא (שפיצר) של בנק לאומי למשכנתאות (סתם כי זה הראשון שמצאתי). נניח שמשקיע לווה כסף ל25 שנה לקנות דירה. נשווה את התקופות לפני ואחרי ביבי והנגיד הקודם והשינוי בריבית.

    בתקופה הנוכחית המשקיע הקטן מקים הלוואה של מיליון שח ל 25 שנה בריבית שנתית קבועה של 5% = החזר חודשי של 5846 ש"ח שהם 1753800
    בתקופה הקודמת המחיר היה יותר זול ב 80% ולכן הספיקה לו הלוואה של 555,555 ש"ח בריבית שנתית יותר יקרה נגיד של 12% = החזר חודשי זהה של 5851 ש"ח שהם 1755300
    ממש אותו סכום.

    כלומר בהנחה שהמקרה הזה הוא מייצג אז המחיר הריאלי האופייני לצרכן האופייני של הדירה האופיינית שמושפע מכוחות השוק כמעט ולא השתנה. מה שהשתנה זה החלוקה הפנימית במחיר, רכיב הריבית פחת, רכיב עלות הבנייה + עלות הקרקע גדל.
    ומי שגזר את הקופון זה בעיקר הממשלה שמשווקת את הקרקע.. בשוליים אולי היזם או הקבלן הרוויחו יותר כי מכרו יותר שטח בנוי. לא בטוח כי זה שוק די משוכלל.
    בקופון הזה המדינה בנתה מחלפים, גדרות, מכונים לטיהור שפכים, רכשה מיירטים של כיפות ברזל במספר לא ידוע, מעילי רוח, נמ"רים, צוללות ועוד (לפי פרסומים זרים).

    לדעתי ניתן לראות שאם היצע הקרקעות והרגולציה היו יותר גמישים הציבור היה יכול להנות מהירידה בריבית ומחירי הדיור היו קטנים.
    בגלל המונופול של המדינה בקרקעות וההיצע הקשיח המדינה גרפה לכיסה את השמנת ובתקופת ביבי מדובר במס "שקוף" שעלה בצורה אדירה.

    אז ברגע שכמות היחידות שמשווקים היא קבועה ותלויה ברגולטור הרי שהמחיר מושפע קודם כל מההיצע והביקוש הקבועים ואחר כך מהאיכות ומעלות הייצור לכן אפילו אם היו בונים את אותה כמות של יחידות יותר קטנות המחיר שלהן לא היה קטן רק המחיר של הקרקע היה עולה וריווחי הממשלה היו גדלים עוד יותר..

    • חש
      פרסם את 12/02/2015 ב-18:53 | Permalink | הגב

      א. כלומר כדאי לנרמל את מחיר הדירה או המחיר למטר בנוי לפי ההחזר החודשי (ריבית + קרן)
      ב. וזה יכול להסביר למה מחיר השכירות לא עלו בקצב של מחירי הדירות נטו. בהתחשב בריבית התשואה למשקיע הישראלי על דירה להשכרה לא השתנתה בצורה דרמתית.

    • פרסם את 14/02/2015 ב-13:36 | Permalink | הגב

      א. וודאי שחדרים נפרדים לילדים וכו' זה טוב ונחמד ורצוי. אבל באופן ריאלי גם רווקים וגם זוגות צעירים וגם משפחות וותיקות יותר אחרי שהילדים יצאו מהבית מעדיפים בהרבה מקרים דירה בעלות סבירה עם פחות חדרים. התמהיל שהגענו אליו בשנת 2011 עם 27% דירות 6 חדרים ורק 5% דירות של עד 3 חדרים — זה +5 דירות של 6 חדרים על כל דירה קטנה — נראה לי לא סביר. אבל זה רק אינטואיציה. אפשר אולי לנסות להשוות עם ההתפלגות של גדלי משפחות כדי לקבל תמונה ברורה יותר.
      ה. הטיעון לגבי ההשפעה של הריבית שווה בדיקה. אבל גם את זה צריך לעשות נכון, ולא בשלוף של דוגמה אחת. וזה מחייב להבין את שוק המשכנתאות ואיך בדיוק הוא תלוי בריבית של בנק ישראל (או לחילופין למצוא נתונים אמינים באופן ישיר על הריביות על משכנתאות לאורך השנים), ולשקלל את הכל בצורה מסודרת לטווח שנים ארוך, כדי לראות מה התוצאה. לגמרי לא ברור לי שיצא שמחירי הדיור הכוללים לא עלו — זה יהיה אפילו מפתיע. ואגב גם ההנחה שהממשלה שגזרה קופן השקיעה את כולו בתשתיות ובטחון נראית לי אופטימית. למשל לגבי כבישים, פוסט מלפני כמה שבועות הראה שדווקא בשנות הקופון האחרונות היתה ירידה ולא עליה בסלילת כבישים חדשים.

2 מעקבי קישורים

  1. מאת שוק הדיור: מצאי לעומת בניה « נתונים ביום 23/08/2015 בשעה 10:51

    […] בפוסט מלפני הבחירות הסתכלתי על שוק הדיור מבחינת תמהיל הדירות החדשות שנבנות.  המסקנה היתה שלא בונים כמעט בכלל דירות קטנות שיכולות להחשב דיור בר השגה, כי כוחות השוק מעדיפים דירות גדולות של 4, 5, ואפילו 6 חדרים.  אבל עכשיו העירו לי שזו לא כל התמונה, כי צריך גם להסתכל על מלאי הדירות שהצטברו במשך השנים, כשעוד בנו דירות יותר קטנות.  כיוון שהנתונים כבר היו מוכנים היה פשוט מאוד לייצר את הגרפים הבאים. […]

  2. מאת מורשת רבין — אפשר גם אחרת « נתונים ביום 24/10/2015 בשעה 20:53

    […] כששרון (בתפקידו כשר השיכון) בנה כמויות גדולות של דירות קטנות במחוז הדרום עבור העליה הרוסית בתחילת שנות ה-90. אצל רבין […]

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s