על דירות ועל משכורות

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתחזקת כמה מדדי מחירים בנוסף למדד המחירים לצרכן המשמש בסיס לחישובי האינפלציה.  אחד מהם הוא מדד מחירי הדיור.  אז מה המדד הזה אומר לגבי עלית מחירי הדירות בשנים האחרונות לעומת תקופות אחרות בעבר?  הגרף הבא משווה את מדד מחירי הדירות עם מדד המחירים הרגיל וגם עם השכר הממוצע במשק.  עבור שלושתם הערך בכל שנה ניתן ביחס לערך שהיה בשנת 1993, שהיא השנה הראשונה עבורה יש נתונים של מחירי דירות.

diyur

אז נכון שמאז 1993 מחירי הדירות עלו יותר מהאינפלציה וגם יותר מהשכר.  אבל העלייה הזו היתה ממש לא אחידה.   להיפך, היו שתי פאזות של עלית מחירים תלולה, ובינהן עשור שלם שבו המחירים היו בסימן של ירידה קלה (שימו לב שזו ירידה במחירים נומינליים — הירידה יחסית לאינפלציה או לשכר משמעותית יותר).  העלייה הראשונה היתה בחצי השני של שנות התשעים, ומיוחסת לעליה בביקוש כתוצאה מגל ההגירה מרוסיה.  העלייה השניה התחילה בערך במשבר הכלכלי של 2008-2009 וממשיכה עד היום; עליה זו מיוחסת לריבית הנמוכה בבנקים ולמצב הבורסה, הגורמים לדירות להראות כאפיק השקעה מבטיח יחסית.  כתוצאה יש ביקוש יתר לדירות ועלית מחירים.

הבעיה עם הגרף הנ"ל הוא שהכל נעשה יחסית למצב ב-1993.  כך העלייה בשנים האחרונות נראית חדה יותר מהעליה בשנות ה-90, אבל יחסית לתחילת העלייה ב-2007 היא בעצם קטנה יותר.  כדי לראות זאת באופן ברור יותר, נסתכל על השינוי היחסי במחירי דירות בכל תקופה בנפרד.  גרף זה מראה שאכן העלייה באמצע שנות ה-90 הייתה חדה יותר.

diyur-gov

אבל גם זה לא מראה את כל התמונה, כי מה שחשוב יותר מהמחיר הנומינלי של הדירה הוא היחס בין מחיר הדירה להכנסה.  כפי שניתן לראות מהגרף הראשון, ההכנסה הממוצעת עולה כמעט כל הזמן, אבל עלתה יותר בשנות ה-90.  לכן העלייה במחירי הדירות בשנות ה-90 הייתה בעצם פחות חמורה ממה שהיא נראית במבט ראשון.  הגרף הבא מראה זאת.  החלוקה לטווחי זמן היא אותו דבר כמו קודם, אבל במקום להראות את מחיר הדירה הממוצע יחסית לתחילת התקופה כאן אנחנו רואים את היחס בין מחיר דירה ממוצעת למשכורת ממוצעת, יחסית ליחס הזה כפי שהיה בתחילת התקופה.

diyur-wages-gov

עכשיו רואים למה קמה הצעקה על מחירי הדירות, ולמה מחירי הדירות היו חלק מרכזי מהמחאה החברתית של קיץ 2011.  בעוד שבשנות ה-90 היחס בין מחירי דירות לשכר עלה ב-20% ואחר כך ירד, ב-6 השנים האחרונות היחס הזה עלה ביותר מ-40%.  החדשות הטובות הן שהעליה התמתנה לאחרונה (ובאופן אירוני, דווקא ב-2011 נראה שהעלייה נעצרה).  אבל עוד מוקדם לאמר אם המגמה אכן התהפכה.

עדכון: השורה הקודמת נכתבה כשהנתונים היו עד שנת 2012, ומשקפת את העליה הנמוכה מ-2011 ל-2012.  אבל כשמוסיפים את הנתונים של 2013 ו-2014 מסתבר שהעליה לא נבלמה כלל אלה המשיכה לדהור וכבר מגיעה כמעט ל-60%.  כל שלושת הגרפים עודכנו עד 2014.

מקורות

כל הנתונים מקורם בלמ"ס.

הנתונים על מדד מחירי הדירות נמצאים באתר הלמ"ס ברשת.  יש נתונים חודשיים לכל חודש מאז ינואר 1994, כולם יחסית לממוצע השנתי של 1993.  אני חישבתי את הממוצע של כל שנה במקום להשתמש בכל חודש בנפרד.  לגבי 2013 היו נתונים עד חודש אפריל.

הנתונים על השכר הממוצע נלקחו מהשנתון הסטטיסטי לישראל של שנת 2012, לוח 12.34.  זה השכר הממוצע של כלל השכירים במשק. את הנתונים ל-2011 ו-2012 השלמתי מהאתר.

הנתונים על מדד המחירים גם הם מהשנתון הסטטיסטי.

מודעות פרסומת

5 מעקבי קישורים

  1. מאת איפה הכסף — הגרסא הביתית « נתונים ביום 27/07/2013 בשעה 20:42

    […] « על דירות ועל משכורות […]

  2. מאת שוק הדיור: מי, כמה, איפה « נתונים ביום 03/02/2015 בשעה 15:24

    […] היא שמחירי הדירות עלו באופן תלול מאז 2007 (על זה יש פוסט נפרד שעדכנתי עם נתונים חדשים).  אבל השאלה היא למה ומה עושים […]

  3. מאת בר השגה « נתונים ביום 08/02/2015 בשעה 20:31

    […] של בניה בקצב נמוך + ריבית נמוכה וחוסר אפיקי השקעה גורם לעליה מטאורית במחירי הדירות ולמחאה חברתית.  סיבוב ראשון היה ב-2011, ומאז המצב לא […]

  4. מאת וועדות, תכנון, ומשבר הדיור « נתונים ביום 03/04/2016 בשעה 23:32

    […] התרוץ) להקמת הוד"לים והותמ"ל הוא משבר הדיור שגרם לעלית מחירים היסטרית מאז 2008.  הממשלה שבה ומסבירה כל פעם שהמחירים הגבוהים […]

  5. מאת כחלון « נתונים ביום 17/02/2017 בשעה 23:00

    […] נושא בולט על סדר היום ממשיך להיות מחירי הדירות.  אז הנה מחירי הדירות בהשוואה לאינפלציה ולמשכורות מאז 1993.  האמת, אין לי מה לחדש על מה שאומרים בכל העיתונים: מחירי הדירות פשוט ממשיכים לעלות, למרות כל מאמצי הממשלה וכחלון לעצור אותם.  המחירים ב-2016 גבוהים ב-116% (שזה אומר שהם גבוהים פי 2.16) ממה שהם היו ב-2007.  אבל חלק (קטן) מזה הוא בגלל האינפלציה.  אפשר כמובן לתקן לאינפלציה, אבל בעצם מה שיותר מעניין הוא המחירים יחסית למשכורות.  אם המשכורות היו עולות באותה מידה, לא היית בעיה.  אבל המשכורות עלו הרבה פחות.  לכן מחירי הדירות ב-2016 גבוהים ב-69% ממה שהיו ב-2007 יחסית למשכורת ממוצעת.  (הפוסט הקודם מראה גרפים שמדגימים את היחס זה עד 2014). […]

כתיבת תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s

%d בלוגרים אהבו את זה: